Законно ли в ситуации превышения первоначально предусмотренных сроков строительства повышать арендную плату, взимаемую за земельный участок, предоставленный для строительства? Слово специалисту!

 

Не секрет, что региональные и муниципальные органы власти в своем благородном стремлении всеми средствами пополнить бюджеты не чураются даже весьма неоднозначных способов такого пополнения.
В особенности это касается такого значительного источника местных доходов, как поступления арендной платы за землю. Здесь часто в качестве основания повысить доходы от аренды рассматривается любой условный чих.

 
Но просто повышать арендную плату всем подряд рискованно. Во-первых, арендатор, которого на конкретном участке ничего особо не держит, легко может «смотать удочки», а во-вторых – повышение называемой «на старте» ожидаемой суммы арендной платы само по себе может отбить у всех желание брать участок в аренду, что вообще лишит бюджет дохода.

 
Именно поэтому повышать арендную плату, с точки зрения «бюджетных интересов», эффективнее всего для тех, кому «соскочить» с конкретного арендованного участка уже сложно, и кого при этом можно самого выставить виноватым в увеличении суммы арендных платежей.

 
С точки зрения этих критериев «идеальной жертвой» выступает арендатор-строитель, который уже приступил к возведению объекта на предоставленном участке и, как правило,
не может выйти из договора, не потеряв дорогостоящие капитальные вложения. Способов «отработки» арендаторов-строителей (как, впрочем, и некоторых других категорий «состоятельных» арендаторов) немало, но здесь, с учетом ограничения допустимого объема статьи, остановимся только на одном особо одиозном.

 

Нарушение предусмотренных договором сроков строительства влечет повышение размера арендной платы. Однако это противоречит федеральному принципу экономической обоснованности арендной платы за землю, установленному Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582

 
Как известно, в случае с договорами аренды, заключенными без проведения торгов, размер арендной платы императивно регулируется региональным и местным законодательством.
В этом законодательстве часто указывается, что нарушение предусмотренных договором сроков строительства влечет повышение размера арендной платы. Однако это противоречит федеральному принципу экономической обоснованности арендной платы за землю, установленному Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582. Суть этого принципа в том, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка при его надлежащем использовании. Однако для снижения размера арендной платы до обычного необходимо добиться признания такого регионального НПА недействующим в судебном порядке, что является не самой простой процедурой.
Впрочем, в практике Верховного Суда РФ такие дела уже встречались.

 
Так, например, в Определении Верховного Суда РФ от 10.12.2014 № 9-АПГ14-9 высшей судебной инстанцией анализировалось постановление Правительства Нижегородской области
от 09.01.2008 г. № 1 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки на территории городского округа – город Нижний Новгород и внесении изменений в отдельные постановления правительства Нижегородской области». В этом постановлении было указано, что «при превышении установленных сроков строительства размер арендной платы увеличивается в 5 (пять) раз».

 
Областной суд признал эти нормы законными. Однако Верховный Суд с этим не согласился, указав, что единственный предусмотренный ЗК РФ (как превосходящий по юридической силе Постановление Правительства РФ НПА) случай допустимости такого увеличения, указанный тогдашней редакции п. 3 ст. 65, касается исключительно строительства многоквартирных жилых домов и обусловлен повышенной социальной значимостью этого вида деятельности.

 
Для случаев же превышения сроков строительства иных ОКС таких указаний нет, в силу чего само по себе такое нарушение не может рассматриваться как основание для повышения в арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учета принципа экономического обоснования, ибо иначе такое повышение следует рассматривать как санкцию, что не предусмотрено земельным законодательством.

 
В другой раз в Апелляционном определении Верховного Суда РФ от 28.04.2016 № 14-АПГ16-7 рассматривалось «Положение о порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ город Воронеж», утвержденное решением Воронежской городской Думы от 26 марта 2014 г. № 1467-III.

 

Повышать арендную плату, с точки зрения «бюджетных интересов», эффективнее всего для тех, кому «соскочить» с конкретного арендованного участка уже сложно, и кого
при этом можно самого выставить виноватым в увеличении суммы арендных платежей

 

 

Пунктом 2.13 этого Положения был установлен повышающий коэффициент К1, используемый в случае, если по истечении сроков проектирования и строительства, реконструкции объектов недвижимости, установленных при первоначальном предоставлении земельного участка, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости (в размере 2 за первый год превышения и 3 за последующие). Правда, в этом случае, в отличие от предыдущего, и областной, и Верховный суды пришли к выводу о необходимости признания этой нормы недействующей лишь на будущее, со дня вступления в силу решения областного суда (свободное полномочие на что у суда по КАС РФ имелось). 

 
Однако это лишь пара из многих десятков (если не сотен) подобных НПА. Чтобы далеко не ходить за примером, законом родной для автора этой статьи Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» установлено, что ставка арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных на период строительства объектов в пределах нормативов продолжительности строительства составляет 0,3% от кадастровой стоимости, тогда как в отношении земельных участков, предоставленных для строительства объектов, в период свыше пределов нормативов продолжительности строительства – 0,5% от кадастровой стоимости.

 
И это только как минимум один из пары десятков типичных случаев завышения региональными и муниципальными органами власти законного размера арендной платы за землю.