Физические лица-владельцы нескольких объектов недвижимости периодически получают из налоговой инспекции письма с таким содержанием: «Инспекция уведомляет, что в соответствии со статьями 228 и 229 Налогового кодекса Российской Федерации установлена обязанность для физических лиц, получивших доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества по представлению в налоговый орган декларации по налогу на доходы физических лиц в срок не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом».

 

Рассмотрим конкретный расчет, когда можно оптимизировать налоги, сдавая недвижимость в аренду.

 
«Находящееся в вашей собственности недвижимое имущество (более одного объекта) предполагает факт использования его в целях источника для получения дохода (сдача в аренду, иное использование в предпринимательской деятельности). При условии получения дохода, напоминаем вам об обязанности представления налоговой декларации. В случае отсутствия дохода предлагаем представить пояснения о фактическом использовании недвижимости».

 
В таких случаях я рекомендую клиентам не игнорировать письма и помогаю составить ответ. Хочу отметить, что в последнее время растет количество арендодателей недвижимости, которые заключают договоры с арендаторами не просто для своего спокойствия, на всякий случай, но и по истечении календарного года обращаются к нам за составлением декларации о доходах и затем уплачивают налог. Тут все зависит от менталитета человека.

 

 
Когда моя коллега приобрела квартиру, она сразу решила, что будет представлять декларацию и платить налог на доходы (13%). В 2019 году она так и сделала, отчитавшись о доходах за 2018 год.

 
«Мы живем в Сыктывкаре. Это Республика Коми. Квартира находится в Московской области.

 
На одном из последних семинаров я узнала, что в Коми уже 57 человек зарегистрировались как самозанятые. Они ведут деятельность на территории четырех субъектов: Москва, Московская и Калужская области и Татарстан».

 

 
Провели бухгалтерский сравнительный расчет по налогообложению доходов коллеги как самозанятой и как физического лица.

 
Для самозанятых предусмотрен налоговый вычет 10 000 рублей. Для понимания механизма предоставления данного вычета приведу наш конкретный пример.

 

Налоговый вычет в размере 1% предоставляется при получении дохода от физлиц (в нашем случае). При получении дохода от организаций вычет составит 2%. Вычет в размере 10 000 рублей предоставляется самозанятому один раз в жизни до его погашения.

 
В нашем примере вычет составляет 4 200 рублей в год, то есть погасится за (10 000: 4 200) = 2,38 года. Если сняться с учета как самозанятый, а потом встать на учет вновь, то будет предоставлен не новый вычет в 10 000 рублей, а его остаток.

 
Вычет предоставляется автоматически в приложении «Мой налог».

 
Итоговые цифры по налогообложению такие:

 
• Налог для самозанятых = 12 300 рублей.
• Налог на доходы физлиц = 54 600 рублей.
• Экономия: 54 600 – 12 600 = 42 000 рублей в год.

 
Как говорится: заплати налоги – и спи спокойно!

 

 
Регистрация в качестве самозанятого довольно простая, налоговых деклараций сдавать не надо, приобретение онлайн-кассы не требуется.

 
Но есть ограничение по годовому доходу – 2 400 000 рублей, видам деятельности; у самозанятого не должно быть наемных работников.

 
У каждого своя ситуация, и она требует тщательной проработки. Самозанятые в общем случае не уплачивают страховые взносы и, следовательно, не формируют пенсионный стаж. Но могут уплачивать страховые взносы на добровольной основе.

 

Эмилия Гуторова, руководитель, Сыктывкар