(342) 2-155-177
11. 8. 2022 |
19:06|
Аренда в эпоху эпидемии: взгляд юриста

 

Эпидемия COVID-19, сломавшая привычный уклад жизни, наверное, подавляющего большинства людей на планете, сказалась и на правовых отношениях. Одним из самых острых, во всяком случае, в России, оказался кризис взаимоотношений арендаторов и арендодателей. Многие арендаторы либо и вовсе лишились возможности вести бизнес, либо столкнулись с существенным снижением потока клиентов и, соответственно, доходов.

 

Александр Латыев,
партнер, руководитель практики «Недвижимость, энергетика и ЖКХ» юридической фирмы INTELLECT, кандидат юридических наук, доцент кафедры предпринимательского права УрГЮУ

Вполне естественно в этих условиях их желание максимально – в идеале до нуля – снизить расходы на аренду ставших в одночасье ненужными помещений. С другой стороны, арендодатели тоже не желают терять доходы и их можно понять: даже неработающие торговые центры и офисные здания требуют обслуживания, отопления, электроснабжения, регулярной уборки и охраны. Кроме того, арендодатели должны обслуживать свои кредиты, взятые зачастую на приобретение или ремонт тех же самых зданий, которые сдаются ими в аренду. В отсутствие регулярных арендных поступлений совсем скоро кредиторы начнут обращать взыскание на эти здания, которые обычно заложены в обеспечение таких кредитов.

 
Поскольку прямой поддержки бизнесу в условиях противоэпидемических ограничений российские власти не предлагают, им предстояло определиться, за чей счет – арендаторов или арендодателей – будет разрешаться этот кризис.

 
В итоге решено было спасать первых за счет вторых. Некоторый резон в этом есть: разорение арендаторов из-за необходимости уплачивать арендные платежи за фактически неиспользуемые помещения не принесет пользы никому, даже арендодателям, ведь если арендатор станет банкротом, то перспективы арендодателя фактически получить эти платежи будут стремиться к нулю. В то же время разорение арендатора приведет к тому, что потеряют работу его сотрудники, государство недосчитается налогов, которые в обычных условиях уплатил бы со своих доходов государству, сам арендатор вряд ли сумеет поправить свое финансовое положение и перейдет в число потребителей бюджетных средств, которыми государство делиться как раз не желает. Разорение арендодателей, конечно, не самая радужная перспектива – у него тоже есть работники, и они тоже приносят деньги в бюджет, но с его имуществом ничего не случится, оно всего лишь сменит собственника и дальше будет приносить доход, только уже другим. Несколько циничное взвешивание ущерба, но в условиях чрезвычайных мер государство принимает решение кем-то пожертвовать.

 
Выбор арендодателей на роль жертвы, возможно, связан еще и с тем, что у нас традиционно арендатор считается более слабой стороной (хотя, конечно, в реальности это далеко не всегда так), которую нужно защищать. Учитывая все это, многие собственники с самого начала эпидемии сами начали предоставлять арендаторам скидки, отсрочки, арендные каникулы, лишь бы сохранить клиентов и их бизнес. Это и не удивительно – текущий кризис в любом случае переживут далеко не все, а значит, вряд ли стоит питать надежды, что по его завершении будет возможность сдать освободившиеся помещения в аренду на тех же условиях. Арендный рынок, скорее всего, изрядно просядет, так что в сохранении арендаторов должны быть заинтересованы и сами арендодатели. Однако далеко не все из них осознают это, и ленты новостей полны историй о том, как собственники настаивают на неизменном соблюдении договоров аренды и не готовы идти ни на какие уступки.

 
Если арендодатели не готовы сами идти навстречу арендаторам, их заставляет сделать это экстренное противовирусное законодательство, которое, правда, гребет под одну гребенку всех – и тех, кто готов добровольно договариваться со своими контрагентами, и тех, кто упорно настаивает на своем. Основные правила такого законодательства применительно к арендным отношениям сформулированы в ст. 19 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» от 01 апреля 2020 года №98-ФЗ, предусматривающий на сегодня (19 мая 2020 года – поскольку регулирование постоянно меняется, сейчас приходится точно указывать не только день, но даже порой и час, на который актуально мнение юриста) две существенные льготы, которые арендодатель обязан предоставить арендатору:

 
1) отсрочку арендных платежей (часть 1 названной статьи) и
2) снижение арендной платы в связи с невозможностью пользования имуществом (часть 3 статьи 19).

 
Эти льготы обязаны предоставить арендодатели любых форм собственности, в том числе и частной, а право на их получение возникает у арендатора с самого момента введения в субъекте РФ или режима повышенной готовности, или чрезвычайной ситуации, или с момента наступления невозможности использования имущества, а не с того момента, когда стороны заключили соответствующее соглашение.

 
Отсрочка арендной платы

 
По буквальному тексту закона для предоставления отсрочки по внесению арендных платежей достаточно всего двух условий:

 
1) предметом аренды должно быть недвижимое имущество, а
2) договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

 
Однако сам закон предусматривает, что требования к условиям такой отсрочку устанавливаются Правительством РФ, и оно их установило своим Постановлением от 3 апреля 2020 года №439. Однако, в п. 1 утвержденных Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты по договорам аренды недвижимого имущества указано, что они применяются только к тем договорам аренды, «арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

 
Перечень таких отраслей утвержден Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 года №434 с последующими дополнениями.

 
Из такого указания в Постановлении №439 о том, что установленные требования распространяются только на арендаторов, осуществляющих деятельность в наиболее пострадавших отраслях, можно сделать два вывода:

 
• вариант 1: никому более, кроме организаций и ИП, действующих в этих отраслях, отсрочка арендных платежей не полагается;
• вариант 2: для тех арендаторов, кто не занят в наиболее пострадавших отраслях, отсрочка также предусматривается, однако ее условия не определяются Постановлением №439.

 
С формально-юридической точки зрения, поскольку закон не ограничивает круг арендаторов, имеющих право на отсрочку, правильным представляется второй вариант, однако окончательный ответ будет дан либо судебной практикой (пока что Верховный суд РФ ни в одном из двух своих обзоров такого ответа не дал), либо новым Постановлением, либо самим законодателем.

 
Условия отсрочки для тех арендаторов, на которых распространяется Постановление №439, таковы:

 
1) отсрочку обязан предоставить любой собственник;
2) отсрочка не предоставляется при аренде жилых помещений;
3) отсрочка предоставляется по арендным платежам с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в соответствующем субъекте РФ и до 1 октября 2020 года, при этом:

• по платежам за период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации отсрочка предоставляется в отношении 100% арендной платы;
• по платежам с момента прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 1 октября 2020 года отсрочка предоставляется в отношении 50% арендной платы;
• внесение отсроченных платежей производится поэтапно в период, начинающийся не ранее 1 января 2021 года и заканчивающийся не позднее 1 января 2023 года в следующем порядке: не чаще одного раза в месяц; равными платежами; каждый платеж не должен превышать половины месячного размера арендной платы.

4) запрещается начислять на суммы отсрочки любые пени, штрафы, неустойки, проценты, а также предусматривать какие бы то ни было платежи за предоставление отсрочки;
5) если в арендную плату включены платежи за коммунальные услуги или за расходы на содержание имущества, в этой части отсрочка не предоставляется, если только арендодатель сам не освобождается от этих платежей на время действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

 
Арендатор должен обратиться к арендодателю за получением отсрочки. Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение о ее предоставлении в течение 30 дней со дня получения такого обращения арендатора.

 
Заключенное дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки действует с обратной силой – с момента введения в соответствующем субъекте федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

 
Уменьшение размера арендной платы

 
Для уменьшения размера арендной платы не предусматривается ни ограничения круга арендаторов, ни издания какого бы то ни было Постановления Правительства.

 
Степень уменьшения арендной платы не оговаривается и является предметом договоренности сторон. При этом Верховный суд указал, что если основания для уменьшения были, но договоренности достичь не удалось, при рассмотрении иска о взыскании недоплаченной арендной платы она может быть снижена судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в такой ситуации. Более четких указаний ни нормативные акты, ни суды пока не дают, хотя это самый сложный вопрос. Здесь нужно учитывать два фактора:

 
1) степень ограничения возможности использования (одно дело кинотеатр, которому вообще запрещено работать, а другое – офис, где стало меньше посетителей из-за ограничений на перемещения);
2) то, как был определен размер арендной платы: была ли в нем только постоянная часть или же отдельно были выделены платежи за коммунальные ресурсы, охрану и т. п.

Подбор кредитования