Затоваренность рынка жилья в трети регионов с активным строительством отмечает ДОМ.РФ. Однако в дальнейшем аналитики прогнозируют дефицит квартир и рост цен. Все ли так однозначно и стоит ли покупать жилье сейчас, разбираемся с экспертами.

 

За семь месяцев нынешнего года продажи квартир в новостройках сократились сильнее, чем замедлилась девелоперская активность. Продажи снизились на 23%, а запуски новых проектов – лишь на 19% по сравнению с показателями годичной давности.

 
«Такая ситуация привела к возникновению рисков затоваренности, которые будут проявляться до восстановления спроса. Срок реализации непроданного строящегося жилья (скорость продаж) за год значительно увеличился: с 2,1 до 3,7 лет при норме от 2 до 3,5 лет», – отмечается в исследовании ДОМ.РФ.

 
Риски затоваренности отмечены у трети регионов, где ведется активное жилищное строительство (проанализированы 23 территории, на которые приходится 75% строящегося жилья).

 
По соотношению распроданности и строительной готовности новостроек, а также скорости продаж хуже всего ситуация в Краснодарском и Красноярском краях, Башкортостане, Приморье, Воронежской, Челябинской и Калининградской областях. В Москве и Санкт–Петербурге все еще сохраняется риск дефицита предложения, а текущая скорость продаж соответствует равновесному уровню (все непроданное строящееся жилье может быть распродано за 2,5–2,7 года). При этом в граничащей с Северной столицей Ленинградской области ситуация клонится к затоваренности. В трех регионах, отмечают в ДОМ.РФ, сбалансированный рынок – например, в Хабаровском крае.

 

Рост портфеля строящегося жилья будет замедляться, считают аналитики: «В условиях восстановления спроса в 2027 году (по мере снижения ключевой ставки) ограниченное предложение приведет к росту цен на жилье и снизит его доступность».

 
«Затоваривание и дефицит жилья в части регионов могут последовательно сменять друг друга», – поясняет профессор Финуниверситета Александр Цыганов. Это вытекает из особенностей строительства, когда между проектированием объекта, закладкой его фундамента и сдачей в эксплуатацию могут пройти годы. Соответственно, в периоды низкого платежеспособного спроса (как сейчас) планируется меньше новых объектов – это связано как с маркетингом, так и с экономией ресурсов, которые идут в первую очередь на достройку уже имеющихся объектов. На сегодня сформировался запас нераспроданных квартир. При постепенном снижении ключевой ставки и оживлении ипотечного кредитования и спроса он может сдемпфировать и поддержать предложение на период роста темпов нового строительства. Ориентировочно это может занять год–полтора.

 
Но после оживления спроса, что вполне резонно ожидается на фоне накопленного за последние 1–2 года потенциала, в части регионов и городов, где не всегда есть запас квартир во всех локациях, появится дефицит предложения, а после будет и рост цен. «Но это, – считает Цыганов, – будет касаться в первую очередь наиболее привлекательных районов и мест. А в менее удачных локациях превышение предложения над спросом может в это время сохраняться». «При этом можно минимизировать последствия за счет имеющегося на сегодня запаса квартир и вторичного рынка, что в большинстве случаев должно получиться», – говорит эксперт.

 
«Тому, кто раздумывает о покупке жилья, сообщения о «затоваренности» рынка стоит воспринимать спокойно», – советует основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. Этот показатель отражает объем непроданных квартир, в том числе на стадии строительства. Для девелоперов это нормальная практика: квартиры выходят в продажу порционно, по мере реализации проекта в соответствии с финансовой моделью и условиями проектного финансирования. Кроме того, речь идет о среднерыночной статистике, на которую вряд ли стоит ориентироваться при выборе конкретной квартиры.

 
«Гораздо важнее отслеживать динамику продаж в том конкретном жилом комплексе, который интересует именно вас. Если спрос там замедляется, это может быть сигналом к появлению скидок или специальных условий от застройщика», – говорит Виктор Зубик.

 

 
«Отметим, что сильное замедление продаж может привести к проблемам у застройщика, и тут нужно вдвое тщательнее взвешивать выгоды и риски покупки. Стоит ли покупать жилье сейчас или еще подождать – универсального ответа нет», – отмечает Виктор Зубик. При дорогой ипотеке и высокой стоимости обслуживания кредита разумно тщательно оценивать свою финансовую нагрузку.

 
«Мой ответ всегда один: если у вас есть возможность купить квартиру, и она подходит под ваши цели и задачи, – берите. Если же нет нужного варианта или сейчас не хватает на первый взнос или ипотеку, то не стоит влезать в долги только потому, что кто–то сказал, что скоро цены вырастут. Быть «ждуном» можно – это тоже стратегия, но она имеет свой риск: если вдруг ваша заветная квартира будет кем-то куплена и уйдет с рынка, или вырастет цена, то что тогда? Как это повлияет на вашу ситуацию? Ответьте себе на эти вопросы и принимайте решение осознанно», – советует эксперт.

 
«Рынок недвижимости находится на распутье: отсутствие доступной ипотеки уже больше года давит на цены, но снизу их поддерживает высокая инфляция и недостаток ликвидного предложения», – считает старший преподаватель кафедры экономической теории РЭУ им. Г. В. Плеханова Ходжа Кава. «При этом важно понимать, что в реальном выражении (с учетом инфляции) стоимость, например, готового московского жилья потеряла 8,7% за 2024 год и еще 1,9% за первое полугодие 2025», – отмечает он.

 
«Если в планах – покупка квартиры для себя, то при отсутствии необходимости в ипотеке или в ситуации, когда нужен минимальный кредит, сейчас неплохое время для приобретения», – считает Ходжа Кава. Продавцы готовы торговаться, выбор большой, конкуренция между покупателями низкая. Но если нужна ипотека, то под текущие 20–25% это экономически нецелесообразно. Переплата при текущих ставках съест любую выгоду от возможного снижения цен. Лучше копить средства на депозите под 20% годовых. При средней сумме 4–5 млн рублей депозит за несколько лет может принести дополнительный доход порядка 1,5 млн рублей.

 
«Застройщики сейчас действительно становятся лояльнее к покупателям, могут начать снижать цены, но незначительно, на 5–10%, и это изменение может быть завуалировано за счет скидок и акций», – рассуждает эксперт. С другой стороны, ипотечные ставки находятся на запредельном уровне 20–25% годовых, что делает кредит крайне дорогим.

 
Раздумывая, стоит ли вкладываться в жилье ради инвестиций, стоит учесть, что ставки по вкладам достигают 20% годовых, в то время как арендная недвижимость приносит чистый доход в размере 5–8% годовых. «Математика однозначна: депозиты сейчас выгоднее», – уверен Ходжа Кава. Однако есть важный нюанс: по данным Центробанка, более доступная ипотека станет возможной не раньше 2027 года, но к тому моменту количество нового жилья на рынке будет минимальным, поскольку объем ввода снизится, а спрос возрастет.

 

 
Это создаст дефицит и новый виток роста цен. «Сейчас рынок находится в переломной точке. По словам Набиуллиной, текущие темпы роста цен постепенно замедляются, но ценовое давление остается высоким, что требует длительного времени сохранения жестких денежно-кредитных условий», – говорит эксперт.

 
Оптимальная стратегия, по мнению эксперта, – диверсификация: часть средств положить на депозит (для ликвидности и высокого дохода сейчас), часть можно вложить в недвижимость при появлении действительно выгодных предложений с большими скидками.

 
«Сегодняшняя дорогая ипотека делает покупку жилья, скорее, решением для тех, кому оно нужно для жизни, а не для инвестиций», – говорит инвестиционный советник, основатель университета «Финансология» Юлия Кузнецова. Доходность аренды в большинстве регионов не перекрывает ипотечные платежи и зачастую уступает альтернативным вложениям. Поэтому как инвестиционный актив квартира сейчас не выглядит оптимальной. Инвесторам, которые ищут рост капитала, стоит рассмотреть диверсификацию: облигации дают исторически высокую доходность на фоне ключевой ставки, фондовый рынок предлагает возможности в дивидендных акциях и сырьевых компаниях, а долгосрочно интерес представляют цифровые финансовые активы и золото.

 
«Покупку же жилья можно рассматривать ближе к 2026 году, когда появятся более доступные условия кредитования и станет понятнее реальный баланс спроса и предложения», – считает Кузнецова.

 
Одним словом, рост предложения на первичном рынке пока не привел к существенному и массовому снижению цен. За последний год подросли зарплаты строителей, дорожают стройматериалы, а в новых проектах застройщикам приходится брать дорогие кредиты, проценты по которым неминуемо окажутся в цене жилья.

 
Стоит ли вкладываться в жилье ради инвестиций? В 2027–2028 годах прогнозируется рост цен из-за дефицита новостроек: все, кто мог, сейчас откладывают запуск новых домов. «Однако этот дефицит может быть смягчен уже имеющимся «навесом» непроданного жилья, – говорят застройщики, – а также вторичным рынком, который за последние годы сильно помолодел. И это даже может наконец сблизить цены вторички и новостроек».

 
С учетом того, что стоимость квартиры после перехода из новостроек на вторичный рынок резко падает – вопрос доходности процесса остается открытым. Инвестиции под сдачу жилья в аренду традиционно должны быть очень долгими, срок окупаемости – более 10, а в крупных городах – даже и 20 лет. Сейчас можно найти и более выгодные варианты вложения средств.

 
Если же идет речь о покупке жилья через рыночную ипотеку – эксперты однозначно не советуют этого делать: дорогие проценты съедят всю выгоду даже от скидки. Но если квартира покупается для себя и на свои (не на кредитные) деньги или хотя бы на льготный кредит, то рассматривать сделку можно и нужно – застройщики очень лояльны к покупателям. Опять же с оговоркой, что невероятно большие скидки могут сигнализировать о проблемах у застройщика, а позже, соответственно, и у покупателя.

 

Марина Трубилина