Уходящий год для российского рынка недвижимости выдался непростым – к накопившимся сложностям добавились еще и проблемы, связанные с коронавирусной инфекцией. В этом году борьба продолжится. РИА «Недвижимость» собрало ТОП главных ожиданий строительной отрасли и рынка недвижимости наступающего 2021 года.

 

Преодоление коронакризиса

 
Распространение коронавирусной инфекции в той или иной степени ударило по всем отраслям экономики, строительство не стало исключением. Одним из главных потрясений для отрасли стала полная или частичная приостановка строек в ряде регионов на несколько недель. Это привело к переносу сроков ввода объектов и финансовым проблемам для компаний, к тому же новым бременем для них стало соблюдение всех эпидемиологических предписаний. И если впоследствии работы были продолжены, и некоторые застройщики даже сумели наверстать отставание, то возникла новая проблема – дефицит рабочих рук, связанный с ограничениями на въезд мигрантов.

 
По данным Минстроя, на конец года в регионах недостаток оценивался в 190 тысяч человек. Вице-премьер Марат Хуснуллин и вовсе заявлял, что «вымылось 1,5 миллиона мигрантов». В связи с этим Минстрой предложил упростить условия въезда в Россию мигрантов-строителей, одним из условий допуска в страну иностранной рабочей силы должен стать отрицательный тест на COVID-19, выполненный не ранее чем за три дня до даты въезда. Хуснуллин, выступая в конце декабря на Госсовете, попросил Президента Владимира Путина в начале следующего года провести отдельное совещание по этой теме.

 
Сильные потрясения испытала коммерческая недвижимость. В частности, в связи с карантинными мерами резко упала загрузка отелей. Также значительно снизился трафик в торговых центрах, а в отдельных регионах они и вовсе закрывались. Весь год арендаторы и арендодатели всячески пытались снизить убытки и даже боролись друг с другом. Многим арендаторам пришлось освободить помещения, а кому-то это еще предстоит сделать. Борьба будет продолжена, а последствия мы будем наблюдать в следующем году.

 
Скоро мы увидим и изменения в офисном сегменте. Все больше компаний стали отказываться от классических офисов в пользу коворкингов, которые обходятся дешевле и дают больше маневренности при переходе на удаленную работу. Вполне возможно, что развитие коворкингов продолжится, хотя не стоит сбрасывать со счетов и вариант, что компании, попробовав этот формат, постараются вернуться к прежней жизни.

 
Судьба льготной ипотеки

 
Весной текущего года Правительство в рамках антикризисных мер запустило программу субсидирования процентных ставок по ипотеке до 6,5% на покупку квартир в новостройках. Мера оказалась более чем эффективной – при небольших бюджетных тратах она позволила привлечь в экономику почти триллион рублей. Поэтому программу, изначально действовавшую до 1 ноября, решили продлить до 1 июля 2021 года.

 
Помимо того, что программа поддержала застройщиков и позволила установить новый рекорд по объему выданной ипотеки, ее обратной стороной оказалось удорожание жилья. В разных регионах прирост цен отличался, но то, что в среднем они увеличились, причем в экономически тяжелых условиях и снижения доходов населения, – это факт. Даже Президент Владимир Путин на заседании Госсовета отметил, что минусом программы стал рост цен на жилье, и если он продолжится, то все усилия, направленные на данную меру поддержки, сведутся к нулю. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина неоднократно заявляла, что если льготную ипотеку вовремя не свернуть, то велики риски появления «ипотечных пузырей».

 

Сейчас кабмин обсуждает с Банком России продление льготной ипотеки после 1 июля лишь для отдельных регионов – скорее там, где динамику стоимости квадратных метров сочтут «обоснованной». Кстати, сами цены на жилье могут быть включены в расчет инфляции

 
Поэтому одной из главных интриг этого года будет то, продлят ли программу и станут ли власти принимать какие-либо меры по ограничению роста цен на жилье. Некоторый намек на дальнейшие шаги властей в 2021 г. дал на последней пресс-конференции прошлого года Хуснуллин: он признался, что сейчас кабмин обсуждает с Банком России продление льготной ипотеки после 1 июля лишь для отдельных регионов – скорее там, где динамику стоимости квадратных метров сочтут «обоснованной». Кстати, сами цены на жилье могут быть включены в расчет инфляции, а субъекты федерации начнут оценивать не только по показателям ввода новых домов и числу семей, улучшивших жилищные условия, но и по доступности жилья.

 
В будущем году продолжит действовать льготная ипотека на частные дома, запущенная в пилотном режиме банком «Дом.РФ» с 1 декабря. В дальнейшем ее могут распространить на федеральном уровне. Программа позиционируется как «молодежная», возраст заемщиков не должен превышать 36 лет, а ставки здесь еще ниже, чем в рамках обычной льготной ипотеки – от 6,1%.

 
Тотальная реновация

 
Разговоры об устаревшем жилом фонде по всей стране возникли еще при запуске программы реновации в Москве в 2017 году. С тех пор появились два законопроекта, с помощью которых можно было бы распространить столичный опыт на всю страну, но по тем или иным причинам их не приняли.

 
Третья попытка увенчалась успехом – разработанный сенаторами и депутатами законопроект о комплексном развитии территорий был принят в конце 2020 года. Он дает регионам право утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов, а жильцам – право двумя третями голосов принимать решение о включении их жилья в такие программы. Закон вызвал много дискуссий, звучало множество скептических мнений, что его пролоббировали застройщики и что любой человек может лишиться жилья, если участок под его домом покажется кому-то привлекательным.

 

До 25% квартир в арендных домах «Дом.РФ» будет предоставляться по льготной ставке отдельным категориям граждан, которые определят местные власти. Снижение итоговой стоимости аренды для физических лиц может составить вплоть до 80%. Предполагается, что программа льготной аренды будет действовать до 2023 года

 
Однако власти доказывали, что людям опасаться нечего, и закон, напротив, ускорит расселение аварийного жилья и в целом развитие городов.

 
В числе прочего, по словам Хуснуллина, он позволит сократить цикл подготовки земельных участков под строительство с двух с половиной лет до шести-девяти месяцев. Еще, по его словам, в отрасль будет привлечен большой объем дополнительных средств – два триллиона рублей в ближайшие десять лет. Как заявил Хуснуллин, старт ожидается в 15–20 регионах, прежде всего, в городах-миллионниках. Вице-премьер подчеркнул, что это не просто прорывной закон, но и самый важный документ в градостроительной сфере за последнее десятилетие.

 
Слияние фондов дольщиков и ЖКХ

 
Под конец уходящего года Правительством было решено реформировать институты развития. В рамках реформы Фонд содействия реформирования ЖКХ и Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства будут объединены в Единый фонд содействия реформирования ЖКХ. Предполагается, что в результате слияния их работа будет более эффективной.

 
Как пояснил глава Фонда дольщиков Константин Тимофеев, на участках, попавших в единый реестр проблемных объектов, в потенциале может появиться 17,2 млн квадратных метров жилья. Часть его должна быть передана дольщикам, но в ряде случаев останутся нераспроданные площади. Кроме того, возникает вопрос будущего для тех площадок, где дольщики получили денежные компенсации. По словам Тимофеева, имеющийся градостроительный потенциал проблемных адресов логично использовать для госпрограмм развития жилищного строительства.

 
В настоящее время идет подготовка законодательной базы для объединения, которое может занять от полугода до года. Возможно, первые итоги работы объединенной структуры мы сможем увидеть уже в этом году. Кстати, некоторые эксперты называют именно Тимофеева наиболее вероятным кандидатом на пост главы нового фонда.

 
В то же время Фонд дольщиков, по словам Тимофеева, может стать самостоятельным девелопером. «Мы готовим свой вариант поправок в законодательство, который снимет запрет публично-правовой компании вести инвестиционную деятельность. Тогда она сможет строить жилье на землях, которые забирает», – пояснил он, добавив, что для подобных проектов фонд не будет использовать бюджетные средства, а будет обращаться за банковским финансированием.

 
Инфраструктурные облигации

 
В сентябре уходящего года были утверждены параметры федерального бюджета на 2021–2023 годы: он сократился на 10% в целом в связи с негативным влиянием пандемии COVID-19 и риском недополучения налогов. Соответственно, на столько же предполагается сократить расходы на реализацию нацпроектов, в том числе и по жилью. Однако Хуснуллин заявил, что избежать сокращения объемов строительства из-за секвестра позволит привлечение средств в отрасль через инфраструктурные облигации.

 
Планируется, что механизм привлечения средств в отрасль через облигации будет запущен с этого года. Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин так описывал работу этого инструмента: специальное общество проектного финансирования (СОПФ) выпускает бонды, «накрытые» государственной гарантией от Минфина на возврат тела долга. Ценные бумаги продаются в рынок, а привлеченные средства направляются на обеспечение инфраструктурой земельных участков, предназначенных для комплексного жилищного строительства.

 

Новым законопроектом устанавливается перечень документов, подтверждающих владение объектом гаражного назначения. Он направлен на упрощение регистрации одноэтажных гаражей, построенных до 2004 года на земле в государственной или муниципальной собственности

 
Сторонами соглашения со специальным обществом проектного финансирования, являющимся эмитентом облигаций, становятся застройщик, реализующий жилой проект, и банк, открывший для него кредитную линию. При этом тело долга по инфраструктурным облигациям будет возвращаться только после ввода домов: определенная сумма выручки девелопера после раскрытия счетов эскроу пойдет на погашение долговых обязательств по ценным бумагам. А вот для купонных выплат, скорее всего, предоставят поддержку государства в рамках программы «Стимул».

 
По словам Хуснуллина, одним из основных операторов программы инфраструктурных бондов станет «Дом.РФ», который разместит бумаги на 300 миллиардов рублей. Еще 200 миллиардов с помощью этого инструмента может привлечь «ВЭБ.РФ». Доходность по облигациям составит 2%, а пилотными регионами станут Тюмень, Сахалин, а также Ленинградская и Тульская области.

 
Развязка с апартаментами

 
В нынешнем году, вероятно, будет поставлена точка в вопросе со статусом апартаментов. Минстрой собирался разобраться с этим форматом еще в 2016 году, но с тех пор ничего не изменилось. Все эти годы люди продолжали покупать нежилые помещения для проживания, будучи лишенными возможности пользоваться социальной инфраструктурой, при этом оплачивая коммунальные услуги по повышенным тарифам и налоги по более высоким ставкам.

 
Осенью замглавы Минстроя Стасишин заявил, что ведомство намерено утвердить законодательно жилой статус уже возведенных апартаментов, но при этом запретить их строительство в дальнейшем. На следующий день после заявления, буквально взорвавшего отраслевое интернет-пространство, Стасишин пояснил, что у Минстроя нет цели запрещать возведение уже строящихся апартаментов, а основная работа будет направлена на разработку нового перечня условий и требований, предъявляемых к подобным объектам.

 
Хуснуллин в свою очередь отметил, что нужно постепенно отказываться от апартаментов как от класса недвижимости и прикладывать максимальные усилия по приравниванию их к жилью. По его словам, окончательную точку в вопросе планируется поставить в течение полугода.

 
Гаражная амнистия

 
Не первый год идет обсуждение и так называемой гаражной амнистии, которая способна затронуть около пяти миллионов автомобилистов, и в декабре в Госдуму наконец был внесен соответствующий законопроект.

 
Сейчас из-за отсутствия правоустанавливающих документов владельцы не могут оформить объекты, а сами постройки из-за отсутствия в законе определения «гараж» не учитываются. Новым законопроектом устанавливается перечень документов, подтверждающих владение объектом гаражного назначения. Он направлен на упрощение регистрации одноэтажных гаражей, построенных до 2004 года на земле в государственной или муниципальной собственности.

 
Кроме того, благодаря «гаражной амнистии» собственник будет защищен от принудительного сноса гаража, получит право распоряжаться им по своей воле, а также будет освобожден от уплаты госпошлины за регистрацию объекта. Предполагается, что «гаражная амнистия» будет действовать до 2026 года. Авторы законопроекта и эксперты рассчитывают, что она будет столь же успешной, как «дачная», в рамках которой за 14 лет в упрощенном порядке было оформлено более 10 миллионов дач, земельных участков и садовых домов.

 
Арендное жилье от «Дом.РФ»

 
Программа по арендному жилью была запущена компанией «Дом.РФ» в 2016 году, тогда предполагалось, что до 2024 года на ее реализацию будет направлено порядка 100 миллиардов рублей. Направления по коммерческой и корпоративной аренде уже работают, теперь же к ним добавится и льготная аренда.

 
Субсидирование ставки аренды по программе будет осуществляться совместно с Правительством региона, а вклад со стороны «Дом.РФ» составит до 100 миллионов рублей. До 25% квартир в арендных домах «Дом.РФ» будет предоставляться по льготной ставке отдельным категориям граждан, которые определят местные власти. Снижение итоговой стоимости аренды для физических лиц может составить вплоть до 80%. Предполагается, что программа льготной аренды будет действовать до 2023 года. Первый проект запущен в Воронеже на базе арендного дома «Современник».

 
По словам заместителя генерального директора «Дом.РФ» Дениса Филиппова, льготное арендное жилье в долгосрочной перспективе может составить до 10% от совокупного жилого фонда. Такая аренда названа возможной альтернативой для выполнения накопленных обязательств перед 4 миллионами семей «очередников».

 
В следующем году в России также может появиться федеральная платформа-агрегатор по арендному жилью. Как рассказал гендиректор компании «Дом.РФ» Виталий Мутко, она будет насыщена различными удобными сервисами для пользователей и в целом поспособствует формированию в стране цивилизованного рынка арендного жилья. По словам замминистра строительства Стасишина, такая платформа поможет вывести из тени огромное количество сдающихся квартир в стране – по оценкам аналитиков, их около 5,2 млн. Обеление рынка будет способствовать поступлению в бюджет налогов, при таком количестве квартир в аренде – до 200 миллиардов рублей в год.