О текущей ситуации на рынках жилой и коммерческой недвижимости NB рассказала Юлия Цепенникова, руководитель отдела маркетинга и консалтинга компании PAN City Group

 

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: ВРЕМЯ СТРУКТУРНЫХ ПЕРЕМЕН
Пермский рынок жилья в течение послед-них 1,5 лет адаптировался к новым условиям в экономике. По итогам 2015-го заработная плата снизилась на 10,6%, негативный тренд по этому показателю сохраняется и на протяжении 5 месяцев текущего года. Это одно из ключевых отличий нынешнего кризиса от предыдущего, когда в 2008-м зарплата выросла на 11,5%, а в 2009-м сократилась на 3,5%. Текущие экономические изменения влекут за собой структурную перестройку рынка.

 

ПЕРМСКОМУ РЫНКУ НЕ ГРОЗИТ ПЕРЕПРОИЗВОДСТВО ЖИЛЬЯ
Еще с начала 2015 года застройщики начали пересматривать планы текущего и перспективного строительства. В 2016-м показатель сдачи многоквартирного жилья ожидается на уровне лишь 300 тыс. кв. м. Помимо экономических причин, этому способствовали и поправки в законодательстве: ограничение схемы финансирования по ЖСК, рост тарифов по страхованию ответственности застройщика в 4 раза, поправка от 1 марта 2015 года о межевании участка под каждой строительной позицией.
Серьезным фактором снижения маржинальности деятельности строительных компаний явился рост себестоимости материалов более чем на 25%.
В течение года объем предложения на рынке новостроек сократился на 40%. Если в 2015-м в продаже фиксировалось рекордное за последнюю пятилетку количество квартир (около 4 тыс.), то в марте-мае 2016 года количество предложений не превышало 2200 в месяц. Произошли перемены и в качественных характеристиках объектов. Концепции ряда проектов претерпели изменения как относительно планировки квартир, так и по качеству строительных и отделочных материалов.
Текущий период продемонстрировал прямую зависимость рынка жилья от доступности кредитных ресурсов. Более того, доля ипотеки в течение последнего года увеличилась с 45 до 50-60%. Подавляющий объем приходится на кредитование с государственным субсидированием.

 

ЗАСТРОЙЩИКИ-ЛИДЕРЫ
Строительство жилья в городе осуществляется полусотней строительных компаний, из которых лидирующее положение занимает ОАО «Камская долина» −17%. Далее по объемам строительства следуют ОАО «ПЗСП» и ОАО «Стройпанелькомплект», возводящие по 12 и 8% соответственно.

 

РАЙОНЫ-ЛИДЕРЫ ПО ЗАСТРОЙКЕ ТЕРРИТОРИЙ
Максимальный объем строящегося жилья сейчас сконцентрирован в Мотовилихинском районе – 320,2 тыс. кв. м, доля в общем объеме составляет 23%. Здесь возводятся: ЖК «Мотовилихинский», спортивный м/р Ива, м/р Татищев, Лазурный, компаунд Живаго и Красные горки. В Дзержинском районе строится 292,3 тыс. кв. м, доля в общем объеме составляет 21%. К ним относятся ЖК «Весна», «Боровики», «Галактика», «Вместе». Застройка центральной части города составляет 6% в общем объеме: это ЖК «Моцарт», «Дом на Вознесенской», «Астра» и «Советская, 26а».

 

СПРОС
В 2016 году укрепилась тенденция перераспределения потребительского спроса из сегмента вторичного жилья в новое. Этому способствовала доступность ипотечных кредитов на квартиры в новостройках по договорам долевого участия и более высокая ликвидность нового жилья.
Существующая конкуренция на рынке новостроек способствовала повышению общего уровня скидок со средних 2-5% от стоимости предложения при стопроцентной оплате в докризисный период – до 7-10% на сегодняшний момент. Рынок перешел к качественной конкуренции.
Популярный формат в нынешних реалиях рынка – так называемые евродвушки с возможностью перепланировки, то есть квартиры, где кухня объединена с гостиной, а вторая комната изолирована. Такие объекты, как правило, имеют меньшую площадь, чем двухкомнатные квартиры стандартной планировки (с отдельной кухней), – до 50 кв. м. Но стоимость этих квартир ниже, что зачастую играет определяющую роль.

 

ЦЕНОВАЯ СИТУАЦИЯ
Рынок новостроек – единственный сегмент пермского рынка недвижимости, который в последние годы демонстрирует стабильную ценовую динамику. На протяжении 1,5 лет цены на рынке строящегося многоквартирного жилья в Перми сохраняются в пределах 52 тыс. руб./ кв. м. На вторичном рынке цены снизились более чем на 10%. Средняя цена готового жилья скорректировалась до 49,3 руб. за кв. м, что соответствует уровню 2011 года.

 

ПРОГНОЗ
В 2016 году сохранятся негативные тренды 2015-го. Вероятность стрессового сценария на рынке жилья маловероятна, поскольку потребность в улучшении жилищных условий остается на высоком уровне. Показатель обеспеченности жильем в Перми один из самых низких в Приволжье – 21,8 кв. м. на человека, что ниже среднероссийского показателя на 10% (23,7 кв. м).
Скорректируется объем ввода многоквартирного жилья в пределах 20-25%. В двухлетнем цикле это приведет к дефициту нового полно-форматного жилья в 2017/18 годах. Произойдет перераспределение рынка в пользу крупных игроков.
Некоторые строительные компании с целью закрытия кассовых разрывов могут существен-но понижать цены на строящееся жилье, что может создать угрозу появления на рынке замороженных строек и оказывать давление на среднюю цену нового жилья. Для потребителя главными факторами при выборе квартиры вновь станут надежность застройщика и соблюдение им сроков строительства. Рынок сохранит прямую зависимость от доступности ипотечного кредитования.

 

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Если первые 5 месяцев года не принесли каких-либо премьер по сдаче крупных торговых объектов в Перми, то 2015-й прошел под знаком рекордного объема ввода площадей. При этом сохранилась стратегия централизации и оптимизации издержек ритейлеров. Несмотря на негативную макроэкономическую ситуацию в стране, международные и федеральные операторы торговли продолжили рассматривать Пермь для развития своих сетей.
Общий объем сданных торговых центров в прошлом году составил порядка 120 тыс. кв. м, из которых на арендопригодную площадь приходится примерно 58%. Всего было открыто 6 новых торговых центров и 2 крупных продуктовых гипермаркета. Сданы ТРК «СпешиLove» – 75 тыс. кв. м, ТЦ «Карусель» – 16 820 кв. м, ТЦ на ул. Солдатова, 32 – 3720 кв. м, ТЦ на ул. Карпинского, 91а – 1500 кв. м, ТЦ «Декатлон» – 3500 кв. м, ТЦ на проспекте Парковом, 56 – 4900 кв. м, ТЦ на ул. Юрша, 1в – 10 200 кв. м, ТЦ на ш. Космонавтов, 254 – 120 кв. м.
Крупнейшей сделкой 2016 года стала продажа ВЦ «Пермская ярмарка» федеральной сети «Лента».
Пермь по-прежнему входит в число аутсайдеров среди городов-миллионников по обеспеченности качественными торговыми площадями: на 1 тыс. жителей приходится порядка 350 кв. м качественных торговых площадей. Для сравнения в Екатеринбурге – 660 кв. м, Нижнем Новгороде – 600 кв. м, Москве – 470 кв. м. Это говорит о том, что потенциал региона не реализован. Объективными причинами снижения девелоперской активности на рынке торговой недвижимости являются отсутствие доступного заемного финансирования и дефицит площадок под строительство. Показатель вакантных площадей в целом по рынку находится на уровне 20% (для сравнения: в докризисный период средний уровень вакантности составлял 10-12%) и существенно дифференцируется в зависимости от даты открытия и формата торгового центра.
Ввиду того, что рынок Перми не достиг стадии первичного насыщения торговыми площадями, интерес к новым качественным объектам среди сетевых операторов сохраняется на стабильном уровне.

Еще с начала 2015 года застрой-щики начали пересматривать планы текущего и перспективного строительства.  В 2016-м по-казатель сдачи многоквартирного жилья ожидается на уровне лишь 300 тыс. кв. м.

 

ЦЕНОВАЯ СИТУАЦИЯ
Изменился портрет арендатора: теперь на главных улицах развиваются дискаунтеры, аптечные сети, алкогольные и продуктовые супермаркеты. По купле-продаже сделки единичны. Цена предложения – 65 тыс. руб./кв. м. Несмотря на то, что она скорректировалась в сторону понижения на 10%, объекты недвижимости при заключении сделки теряли до 30% от своей первоначальной стоимости.
Средняя арендная ставка в сегменте торговой недвижимости в 2016 году составляет около 670 руб./кв. м. За последние полтора года уровень аренды снизился в среднем на 27%.

 

ПРОГНОЗ
В предстоящий период на рынке торговой недвижимости сохранится воздействие отрицательных внешних факторов. Сохранится и тенденция увеличения доли дискаунтеров. Ожидается резкое сокращение объемов ввода торговых площадей: к сдаче в 2016-м запланировано 36,5 тыс. кв. м., что соответствует уровню 2007 года.
Вследствие низкой деловой активности ставки аренды и цены продаж продолжат демонстрировать плавающую отрицательную динамику.
Коммерческие условия в торговых центрах останутся достаточно гибкими для арендаторов и по-прежнему будут зависеть от заполняемости торгового центра, его местоположения, а также профиля самого арендатора.
Торговая недвижимость – тот сегмент коммерческой недвижимости, который первым продемонстрирует признаки стабилизации и оздоровления, но произойдет это не ранее конца 2016-го – I квартала 2017 года.