Первого июля 2024 года завершилось действие массовой льготной ипотечной программы. Какие планы по развитию рынка недвижимости предусмотрены? На что рассчитывать инвесторам и обычным гражданам?

 

Немного контекста…

 
С 2012 по 2017 г. – период стагнации (за девять лет рост 8,3%). Темпы роста инфляции и обесценивания национальной валюты за этот же период превысили 200% – спрос на рынке недвижимости это, конечно, не стимулировало. В связи с этим в 2018 г. ввели семейную ипотеку (для семей с детьми), в 2020 г. – ипотеку с господдержкой (повсеместная для всех желающих). Программы государственного софинансирования ипотечных кредитов для развития разрабатывались, в первую очередь, для развития первичного рынка недвижимости, поддержки застройщиков и граждан с ипотечными ставками ниже рыночных.

 
Первого июля 2024 г. ипотека с государственной поддержкой закончилась, а семейная ипотека действует до 2030 г. (ее параметры периодически претерпевают изменения).

 
Краткие итоги рынка недвижимости за период с 2018 по 2024 год

 
1. Цены на рынке недвижимости выросли более чем в два раза, ценовой лаг первичного и вторичного рынка в отдельных регионах доходит до 60%. При этом доходы граждан выросли примерно в 1,5 раза.

 
2. Введено более 500 млн кв. м жилья (в 2023 г. рекордные 110 млн кв. м). Что примечательно, появился существенный разрыв в объемах строительства между сельской и городской местностью. В сельской строят больше – вероятно, это связано с высокими ценами в городах, развитием ИЖС (в период пандемии), развитием внутреннего туризма, дачной амнистией.

 
3. Средний срок по ипотечным кредитам вырос с 15 до 24 лет, объем выданных ипотечных кредитов приблизился к рекордным 8 трлн руб., общий объем задолженности по ипотечным кредитам перевалил за 18 трлн руб. (для сравнения: внутренний долг РФ, выраженный в государственных ценных бумагах, 20,7 трлн руб.).

 
4. Доступность жилья стала снижаться в 2023–2024 гг. Для семьи из трех человек (мама, папа, ребенок), получающих среднерегиональный доход, приобретение жилья (двухкомнатной квартиры площадью 54 кв. м) в ипотеку недоступно на первичном рынке в 55% регионов, на вторичном рынке – в 88% регионов. Отметим, что в первые годы льготные программы действительно существенно повысили доступность жилья, но в 2023 г. мы получили «разворот».

 
5. Доля нераспроданного жилья в новостройках на 1 июля 2024 г. составляет 76,9 млн кв. м (примерно 67% строящегося жилья в год) – это на 3% больше аналогичного периода прошлого года.

 
6. Средняя рыночная ставка по ипотечным программам на 1 июля 2024 года выросла примерно до 18–20%, многие эксперты называют ее заградительной. Другие предполагают, что более низкая стоимость первичного рынка + возмещение аренды + будущее рефинансирование делает картину более красочной. Но подобный инструмент подходит для граждан с высоким уровнем финансовой грамотности.

 
Что будет дальше? Мнение экспертов…

 
По мнению ряда экспертов, рынок недвижимости ожидает охлаждение, связанное со снижением спроса: это повлечет незначительное падение цен (не путать с обвалом!). В связи с чем застройщики будут предлагать (и уже предлагают) более гибкие условия рассрочек, акции, «ипотеку за рубль», коллаборации с банками по программам «купи свою выгодную ставку» и прочие «рабочие» маркетинговые схемы, которые не приветствуются ЦБ РФ.

 
Падение цен на 30% и более возможно только в случае резкого снижения спроса с длительным сохранение динамики (год и более). На фоне предполагаемого снижения ключевой ставки в 2025 г. у застройщиков достаточно времени «продержаться на плаву» за счет вышеописанных временных решений и накопленной сверхприбыли предыдущих лет.

 
По мере снижения ключевой ставки рыночные ипотечные ставки будут снижаться, что и вызовет рост спроса на недвижимость. На мой взгляд, это приведет к росту цен на вторичном рынке недвижимости и восстановлению ценового баланса на рынке недвижимости.

 
Среднесрочный прогноз ЦБ РФ по ключевой ставке – с 2025 г., как отмечалось ранее, планируется ее снижение. Вероятно, уже во втором полугодии 2024 г. мы сможем увидеть незначительное снижение ставки. В текущее время (III кв. 2024 г.) сохраняется вероятность ее роста, сообщалось на ближайшем заседании ЦБ РФ, состоявшемся 26 июля 2024 г.

 

 
Что будет дальше? Каковы планы органов государственной власти?..

 
В ряде законодательных актов РФ определены планы стратегического развития строительной отрасли до 2030 г. (на ближайшие шесть лет): есть конкретные показатели и конкретные действия.

 

Рассмотрим их подробнее. Напомню, что последние годы на рынке недвижимости существенно выросла роль органов государственной власти, в связи с чем информация об их планах и намерениях особенно ценная.

 
Целевые показатели, на которые ориентирована строительная отрасль – объем ввода жилья 120 млн кв. м в год, обеспеченность жильем 33 кв. м/чел. (сейчас 28,8 кв.м/чел.). Если учесть, что наращивание подобных темпов за последние шесть лет осуществилось благодаря массовым ипотечным программам, то для дальнейшего сохранения подобных темпов необходимы значительные усилия всех участников жилищного строительства.

 
Цели Стратегии развития строительной отрасли к 2030 г.:

 
• обеспечить доступность приобретения, строительства или аренды жилья для не менее чем двух третей (67%) граждан страны;
• ввести в эксплуатацию более 1 млрд кв. м жилья в период с 2021 по 2030 год, включая не менее 550 млн кв. м многоквартирных домов и не менее 450 млн кв. м индивидуальных жилых домов (ИЖД).

 
Стратегия развития строительной отрасли 2030

 
Здесь мы видим первые «намеки» на дальнейшие планы органов государственной власти:

 
• доступность не только приобретения, но строительства (вероятно, ИЖД) и аренды жилья;
• 45% жилья должно быть введено за счет ИЖД.

 
Далее в Стратегии 2030 описаны направления развития жилищного строительства (это самое важное – читать очень внимательно каждое слово!!!):

 
развитие рынка арендного жилья коммерческого, некоммерческого и социального использования, т. е. в трех направлениях. При этом также описываются меры поддержки: предоставление земли на льготных условиях, введение мер стимулирования для инвесторов, жилищные сертификаты для граждан. Развитие индивидуального жилищного строительства с включением в оборот земель до 200 тыс. га (сейчас 20 тыс. га), развитие индустриального домостроения (проще говоря, массовые застройки крупными игроками) до 60%, обеспечение доступности ИЖД за счет льготных программ и т. д.

 

Подробнее о развитии рынка ИЖС писала в отдельной статье.

 
Эти планы и направления вполне вписываются в текущие тенденции:

 
• первичный рынок недвижимости действительно нуждается в охлаждении и восстановлении ценового баланса;
• обеспеченность населения жильем возможно повысить за 5,5 лет на 4,2 кв. м/чел. за счет того, что население будет приобретать объекты большей площади – ИЖД способно это обеспечить;
• спрос на развитие ИЖД есть – более 70% граждан хотят иметь в собственности дом;
• развитие апартаментов позволит «увести» часть инвесторов в этот сегмент и снизить их «влияние» в будущем на разгон цен;
• развитие социального и некоммерческого арендного жилья позволит обеспечить часть граждан жильем за счет государственного участия. Особенно тех, кто в текущих условиях даже при ставке 8% не может приобрести жилье. В первую очередь это касается молодежи и людей с низким уровнем доходов.

 
Есть и еще один документ, который вышел 7 мая 2024 г. (после того, как стало известно о завершении программы льготного ипотечного кредитования) – Указ Президента РФ «О национальных целях развития РФ на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года».

 
Для рынка недвижимости наиболее примечателен пункт 4, пп. «д» Указа: Установить…целевые показатели…достижения национальной цели «Комфортная и безопасная среда для жизни»: повышение доступности жилья на первичном рынке.

 
На первый взгляд мы видим, что речь идет о «первичке». И тогда, возможно, нас ждет новый разворот льготных программ или расширение условий семейной ипотеки. Но при более детальном анализе возникает два вопроса:

 
• «Доступность чего? Покупки, строительства, аренды?» – если учесть цели Стратегии-2030, то всего сразу;
• «Первичный рынок – это какой? Квартиры, дома, апартаменты?» – опять же, если учесть цели Стратегии-2030, то всего сразу.

 
Таким образом, в ближайшие шесть лет рынок жилой недвижимости может ждать реализация нового сценария (массовое строительство ИЖС и арендных домов за счет государственно-частного партнерства, с использованием методов стимулирования спроса и т. д., которые могут устроить всех участников).

 
Отмечу, что вышеописанные планы, вероятно, будут развиваться планомерно в течение пяти лет – как это было с льготными программами (ввели одну, потом другую, потом корректировки и прочее).

 
Помимо всего прочего, не так много «инструментов» осталось для повышения доступности жилья:

 
• снижение годовой ипотечной ставки – в текущих реалиях инструмент перестал работать и нивелируется рынком за счет роста цены;
• снижение цены на недвижимость – такие перспективы маловероятны, особенно в разрезе «государственного участия»;
• рост доходов граждан – очень сложно повлиять, к тому же это разгонит «инфляцию», которая опять повысит цены;
• снижение расходов – точно нет;
• снижение площади жилья – у государства планы повысить обеспеченность граждан жильем более чем на 15% к 2030 г.

 

Литвиненко Екатерина