19. 5. 2024 |
19:10|
Марат Хуснуллин: «Ставка по ипотеке должна быть 5%»

 

С момента предыдущей беседы с «Ведомостями» в конце 2021 г. вице-премьер Марат Хуснуллин обрел еще одну крупную сферу ответственности – кураторство восстановления новых регионов, вошедших в состав России в 2022 г. Это дало повод поговорить о том, что было и будет сделано для восстановления нормальной жизни в ДНР, ЛНР и Новороссии. 

 

Кроме того, Хуснуллин рассказал о том, какой толчок дала льготная ипотека развитию экономики России, что будет со следующей дорожной мегастройкой страны, и какие регионы выступают за сохранение апартаментов как вида жилья.

 

Марат Шакирзянович, сейчас в новых регионах идет активное восстановление жилого фонда. Каковы объемы работ, как восстанавливают многоквартирные дома, что делается для помощи частному сектору?

 
Понимание того, что делать в Мариуполе, у нас появилось еще в апреле 2022 г. Городская администрация на тот момент была неработоспособна, ее как таковой просто не было. Первое, что мы сделали, – запустили обследование многоквартирных домов (МКД). Надо было понять, в каком они состоянии и где живут люди, вернуть им воду, свет, тепло… Всего насчитали в городе 1870 МКД, 400 из них были под снос. По частным домам не смотрели, но было понимание, что там счет разрушенных строений идет на десятки тысяч.

 
При этом параллельно приходилось проводить разминирование. Во многие дома мы даже не могли войти. Горадминистрации была поставлена задача посчитать, сколько людей осталось в частном секторе. Они долго не могли эту работу организовать. Затем мы начали привлекать строителей – на первом этапе порядка 20000 рабочих. К концу 2022 г. в Мариуполе было уже 30000–35000 строителей. К зиме 1530 МКД обеспечили базовыми коммунальными удобствами.

 
Начали делать выплаты населению – по 100000 руб. за утерянное имущество (на приобретение утраченного «имущества первой необходимости», к которому относятся, в частности, телевизор, стол и стул, кровать и холодильник. – «Ведомости»). При желании собственника восстановить свой дом, выплачивали компенсации из расчета 35000 руб. за 1 кв. м. Это общероссийский стандарт при ЧС. Но первое время люди, особенно из частного сектора, очень неохотно обращались за помощью. Шла активная пропаганда, что вернутся украинские войска. Плюс команда администрации проводила недостаточную работу по информированию населения.

 

 

А что с частично разрушенными МКД?

 
Когда посмотрели, почем выходит себестоимость квадратного метра, многие из тех, что первоначально планировалось снести, решили все‑таки восстановить. Есть дома, где вплоть до половины строения возведено заново. До конца 2024 г. мы планируем закончить восстановление МКД в Мариуполе. Неожиданная проблема возникла по историческому центру города. Оставшиеся жители и новая администрация стали просить максимально сохранить его в первозданном виде. А центр пострадал сильно, потому что в нем шли бои.

 

Какое в этой части было принято решение?

 
Постараемся его восстановить, насколько это возможно. Люди возвращаются в город, для них это важно. В апреле 2022 г. в Мариуполе было, по нашим подсчетам, около 70 000 человек. За первые 7–8 месяцев после освобождения города мы построили 4500 квартир с ремонтом, начали вселять людей. Пошел очень большой приток населения. Сейчас в городе уже 270000 человек. Более того, за последний год в Мариуполе появилось более 1000 точек сервиса и инфраструктуры: магазины, ателье, кафе – с прежними или новыми хозяевами. Таким образом начали обустраиваться первые этажи МКД. В связи с этим было решено все фасады домов по основным улицам восстановить, поскольку это сможет вернуть городу полноценное лицо.

 
Также в конце прошлого года увеличили выплаты на восстановление индивидуального жилья до 45000 руб. за 1 кв. м по причине роста стоимости работ и материалов. Количество восстановленных домов прибавляется каждый месяц. Те постройки, чьи собственники не объявятся до конца года, будут признаны бесхозными и переданы на баланс муниципалитета.

 
Заканчиваем восстановление больницы, она тоже очень востребована. По Мариуполю у нас вообще есть полный план восстановления города, до объекта. Примерно раз в месяц приезжаю в город и отслеживаю прогресс. Плюс мы сделали мастер-план Мариуполя до 2035 г., на 500000 жителей. Там прописано все: дороги, инженерные сети, социальная инфраструктура. Вот по этому плану мы идем. Там сейчас неплохая управленческая команда, достаточно сильный руководитель города (врио главы Мариуполя Олег Моргун. – «Ведомости»).

 

А что с дорожным строительством в целом по России? Подрядчики в прошлом году снова поднимали тему роста стоимости материалов.

 
За 2023 г. стройматериалы подорожали в среднем на 13%, но по отдельной номенклатуре наблюдается намного более существенный рост. Даже несмотря на то, что в целом строительная отрасль у нас не очень сильно обременена импортными материалами. В зависимости от сложности конструкции это где‑то от 5 до 30%. Помимо этого, у нас часть оборудования для производства стройматериалов импортная. Например, плитка целиком производится на импортном оборудовании. Еще одна причина – недостаток трудовых ресурсов, зарплаты на всех предприятиях стройиндустрии выросли достаточно сильно.

 

Насколько?

 
За последний год рост зарплат в производстве стройматериалов и в стройке составил от 10 до 50% в зависимости от специальности. В себестоимости работ это от 25 до 50%. Плюс резко выросли ставки по кредитам, что также влияет на себестоимость. Ну и объективная спекуляция [была] – пользуясь дефицитом, особенно локальным, некоторые местные производители задирали цены. Кроме того, по стройке сильно ударил рост транспортной составляющей.

 

 

Подорожали перевозки стройматериалов?

 
Особенно по железной дороге. Например, на строительство участка трассы М12 «Восток» ближе к Казани ряд подрядчиков щебень с Урала везли машинами. Так получилось быстрее и дешевле, чем вагонами. А учитывая, что в стройке материалы составляют от 50 до 70% стоимости объекта, то понятно, что это [рост расходов на их транспортировку] повлияло на цены по всему сектору, в том числе и на жилье.

 
Кроме того, в пандемию мы ограничили приток мигрантов, что вызвало удорожание рабочей силы. Плюс с того времени очень сильно выросла стоимость финансовых услуг – самой ипотеки, страхования и проч. Сейчас в стоимости квадратного метра жилья от 5 до 15% – это финуслуги. Ключевая ставка, конечно, тоже сказывается. Мы понимаем, что это борьба с инфляцией, мы ее поддерживаем. Но ведь все это перекладывается в стоимость для конечного покупателя. Цены действительно растут, что может стать сдерживающим фактором для дальнейшего развития.

 

Не приведут ли описанные вами факторы к снижению темпов как инфраструктурного, так и жилищного строительства в обозримой перспективе?

 
В стройке нельзя получить результат за один год. Итогом 2023 года стали мероприятия, начатые в 2020–2022 гг. Таким образом, если мы сейчас, например, не будем предпринимать какие‑то меры по поддержанию рынка жилищного строительства, то у нас провал будет не в 2024 г., а в 2026–2027 годах. Потому что кто‑то в новые проекты не войдет, какие‑то проекты задержатся… Поэтому мы сейчас смотрим, как нам поддерживать темп ввода жилья на уровне не менее 100 млн кв. м в год и какие меры для этого нужно принять.

 
В этом смысле очень важно послание президента, в котором по ряду вопросов были расставлены акценты. Например, поддержка семейной ипотеки, ипотеки в новых регионах, сохранение таких программ на Дальнем Востоке. Мы надеемся, что эти меры помогут поддержать спрос.

 

При таких ценах о каком спросе можно говорить?

 
Чтобы снижать цены, нужно расширять предложение. А у нас в стране земельных участков, обеспеченных инженерной инфраструктурой, уже остро не хватает. Для этого мы расширяем градостроительный потенциал – утверждаем проекты планировки территорий либо правила изменения землепользования и застройки. По этим документам можно получить разрешение на строительство.

 
Ежемесячно с регионами сверяем, насколько этот градпотенциал подрос.

 
Ставим себе задачу довести его до 1 млрд кв. м (сейчас 438 млн кв. м. – «Ведомости»). Потому что чем больше градпотенциал, тем больше вовлечено земельных участков, тем больше возможностей для стройки. Кроме того, у нас очень большой потенциал в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). Но для его раскрытия нужны дороги, чтобы можно было подъехать. Например, как только построили участок трассы М12 во Владимирской области (2022 г. – «Ведомости»), сразу вырос объем ввода жилья – с 0,6 до 0,9 кв. м на человека.

 
То есть они достроили все многоквартирные долгострои и увеличили объем ввода ИЖС, потому что люди стали покупать дачи. И если так подходить к вопросу, то ИЖС у нас будет расти. По итогам прошлого года из 110 млн кв. м [построенного жилья] 59 млн пришлось на ИЖС. Мы хотели бы держать эту планку на уровне не ниже 50 млн кв. м в год.

 

Насколько остро сейчас стоит вопрос дефицита рабочей силы? Есть ли какая‑то оценка, сколько строителей не хватает? И как эту проблему можно решить?

 
При вводе порядка 110–120 млн кв. м жилья в год дефицит трудовых ресурсов в стройке составляет около 400 000 человек. Решать эту задачу можно через повышение производительности труда к 2030 г. на 22% от уровня 2021 г., возвращение мигрантов и перемещение людей из других отраслей. С недвижимостью есть еще один важный момент. Она дает самый огромный рынок потребления. Человек не может в 2 раза больше есть и носить в 2 раза больше одежды, но он может в 2 раза расширить жилплощадь. У нас в стране обеспеченность жильем в среднем 29 кв. м на человека. В Прибалтике – 36 м, в Китае – 43 м, в Германии – 50 м. Нам есть куда расти в этом смысле.

 

Во сколько в итоге обошлось строительство М12?

 
Эта трасса стоила 910 млрд руб. Но уже в период ее строительства бюджет получил доход в виде прямых налоговых поступлений в размере 350 млрд руб. За 20 лет через налоговый потенциал, который развивается вокруг М12, бюджет получит 1,8 трлн руб. доходов, так что проект полностью себя окупает. Даже при учете того, что до 5% стоимости трассы ежегодно уходит на ее обслуживание. Госкомпания «Автодор», управляющая платными трассами в стране, собрала в прошлом году 75 млрд руб. за проезд по своим дорогам, более половины из которых мы можем вкладывать в новые проекты.

 

 

Что будет дорожной мегастройкой страны после того, как завершится строительство новых участков М12 в сообщении между Казанью и Екатеринбургом?

 
У нас в стране всего около 1,6 млн км дорог. Опорную сеть формируют 64000 км федеральных дорог, им уделяется основное внимание. Будем продолжать приводить в порядок коридор от Петербурга и Владивостока, расширять входящие в него дороги, строить обходы городов. Ключевая задача в том, чтобы скорость движения и безопасность на этом направлении увеличивались. Эта трасса – она как река. В нее втекают тысячи километров региональных дорог от ближайших населенных пунктов.

 
Например, на участке от Казани до Москвы 17 регионов находятся в зоне тяготения. Получается, что в тот же Саранск (Мордовия) сейчас все едут по М12, используя эту трассу как часть общероссийского коридора с запада на восток. Поэтому логика в том, чтобы привести в порядок это направление и увеличить скорость движения по коридору от Петербурга до Владивостока за счет обходов городов и реконструкции существующей дорожной сети.

 
Обходы имеют два эффекта. Во‑первых, они существенно сокращают время в пути. Во‑вторых, вокруг новых кольцевых дорог сразу начинается жилищное строительство. Не менее важен в федеральном масштабе и коридор с севера на юг – из Петербурга через Москву и далее до Черноморского побережья Кавказа. Но Сочи у нас остается частично отрезанным от федеральной дорожной сети из‑за того, что ведущая туда [от Джубги] трасса А147 сильно перегружена. Учитывая, что это направление пользуется большой популярностью у туристов, будем строить скоростной дублер существующей дороги.

 

Понятна окончательная стоимость этого объекта?

 
Скоростная трасса Джубга – Сочи обойдется примерно в 1,4 трлн руб., около 600 млрд руб. из которых будут взяты из внебюджетных источников. Проект технически очень сложный, мы просим для него возможность использовать средства фонда национального благосостояния – на возвратной основе, конечно. Под 3% годовых на 15 лет. В ближайшие недели будет окончательно утверждена трассировка и, соответственно, стоимость.

 
Когда мы говорим о строительстве трассы от Джубги до Сочи, то надо иметь в виду, что мы имеем в виду обеспечение связанности населенных пунктов на юге России.Помимо этого, в 2024 г. построим полноценную скоростную дорогу от Краснодара через Темрюк до Крымского моста. Затем у нас есть так называемое Азовское кольцо – более 2000 км по периметру моря через Крым, Таганрог и Краснодарский край.

 

Вернемся к льготной ипотеке. Основная программа заканчивается в июле 2024 г. Чего ожидать дальше?

 
Семейная ипотека будет продлена, как и дальневосточная, а также ипотека для новых регионов. Кроме того, президент сказал, что надо отработать вопрос по развитию ипотеки в населенных пунктах с малым инвестиционным спросом. А у нас в стране сотни населенных пунктов, небольших городов, где в последние 10 лет не строилось ни одного МКД. А потребность в этом есть. Но для развития экономики этих населенных пунктов мы считаем, что ипотека нужна. Сколько и в каком параметре – мы в ближайшие пару месяцев посчитаем.

 

 

Льготная ипотека как инструмент себя оправдала?

 
Мы по стройке вышли на 110 млн кв. м жилья в год. Кроме того, это позволило ежегодно улучшать жилищные условия более 4 млн семей (в 2023 г. – порядка 3,5 млн семей). Без ипотеки мы бы этого не достигли никогда. Причем, если посмотреть на тенденцию, которая у нас развивается последние годы, то идет реальное улучшение условий для людей. Они меняют однушку на двушку, двушку – на трешку. При этом у нас очень маленькое количество просроченных кредитов. Люди платят, и платят по кредитам очень исправно. Процент неуплат очень низкий. То есть это еще раз подтверждает, что данный инструмент очень надежный. Все это сыграло ключевую роль в запуске большого количества новых проектов. У нас градостроительный потенциал вырос и выросло количество разрешений на строительство МКД.

 

На сколько?

 
Примерно на 21% в 2023 г. по сравнению с 2022 г. выросло количество разрешений. Льготная ипотека сыграла роль стартера, и в строительную сферу пошел капитал – и пошел в большом объеме. Но и самое главное, что у нас сегодня основной инвестор – это население. Жители России за прошлый год профинансировали новое строительство на 8 трлн руб. Поэтому государство поддерживает спрос, поддерживает жилищное строительство, так как это позволяет, во‑первых, улучшать жилищные условия, а во‑вторых, развивать экономику.

 
Кроме того, все это очень сильно влияет на демографию. Если ты живешь в однокомнатной квартире с двумя или тремя детьми, то думаешь, а нужно ли еще рожать. Поэтому жилищное строительство и ипотека – это, безусловно, очень нужные и важные механизмы. А вообще, мое мнение, а я всегда говорил это, но повторюсь еще раз: ставка по ипотеке должна быть 5%.

 

Жители России за прошлый год профинансировали новое строительство на 8 трлн руб. Это много или мало?

 
Мы вообще растем каждый год в среднем на 20–30% по размеру ипотечного портфеля. То есть это хороший показатель и хороший прирост. В этом плане, например, у нас был очень хороший 2021 год, а вот в 2022 г. – провал. В 2021 г. прирост портфеля ипотечных кредитов находился на уровне 2,5 трлн руб., а в 2020 и 2022 гг. – всего 2 трлн руб. В прошлом году уже 4 трлн руб. Конечно, нам такие скачки не нужны. Нам желательно прирастать по 500 млрд руб. в год. Но когда начинается излишнее появление денег на рынке, это действительно начинает приводить к спекулятивному спросу. А так как мы играем вдолгую, нам не нужны эти скачки. Нам надо, чтобы отрасль стабильно росла не менее 10% каждый год.

 

 

IX бизнес - регата