Владельцам загородных участков, которые откладывают начало строительства, нужно будет пересмотреть свои планы, чтобы не нарушить закон. С 2025 года вводится предельный срок освоения земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – три года. «Соответствующие изменения в законодательстве потребовались для минимизации появления заброшенных участков и устранения спорных вопросов в судах», – отмечают эксперты.

 

Как растет рынок ИЖС

 
Индивидуальное жилищное строительство в последние несколько лет обеспечивает высокие показатели всего рынка недвижимости. В октябре 2024 года каждый десятый кредит в России был выдан на строительство частного дома. В начале года доля была чуть выше, на уровне 14,8%: на снижении сказались отмена программы льготной ипотеки, которая распространялась на строительство загородного жилья, и общее замедление рынка.

 
«В свою очередь, в структуре предложения на рынке загородной недвижимости Московского региона земельные участки остаются абсолютным лидером: на них приходится 83,5% в общем объеме объявлений сегмента», – подсчитали в октябре этого года в аналитическом центре «Инком-Недвижимость». По сравнению с прошлым годом количество продаваемых участков выросло на 15%: с 35,7 тыс. осенью 2023 года до 40,9 тыс. Средняя цена за год уменьшилась на 6%, с 3,4 млн руб. до 3,2 млн руб. Продажи замедляются в связи с ростом стоимости строительства, однако рынок все равно остается активным.

 
По словам начальника отдела направления «Загородная недвижимость» «Инком-Недвижимости» Татьяны Максимовой, обычно покупатели участков без подряда (когда человек сам определяется с проектом дома, выбирает подрядную организацию и контролирует строительство) начинают строиться сразу или в течение полутора лет после покупки. «Они, как правило, знают, чего хотят: какой дом, из какого материала, насколько большой. Кроме того, имея участок, на строительство можно получить льготный кредит», – поясняет госпожа Максимова.

 
Те же, кто получил участок в наследство или купил с инвестиционной целью, ведут себя иначе. «Строительство может откладываться годами и даже десятилетиями», – говорит руководитель отдела загородной недвижимости «Миэль Сущевский» Татьяна Ананьева.

 

 
Три кита

 
Федеральный закон «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» начнет действовать в стране 1 марта 2025 года.

 
Новый механизм создает гарантированную защиту вложенных заказчиком средств на период строительства жилого дома, нивелирует риски потери денег в случае неисполнения подрядчиком обязательств и значительно сокращает риски незавершения строительства индивидуальных жилых домов.

 
Закон содержит в себе три важных пункта. Подрядчик, чтобы иметь возможность работать с эскроу счетами, должен опубликовать на портале строим.дом.рф необходимую информацию. Заказчик, в свою очередь, обязан разместить средства (свои или заемные) на эскроу-счете в одном из надежных уполномоченных банков, перечень которых публикует Банк России на своем официальном сайте. При этом нужно учитывать, что, если подрядчик будет строить дом на кредитные средства, то эскроу-счет должен быть открыт в этом же банке. Денежные средства с эскроу-счета подрядчик получит только после того, как право собственности на законченный строительством дом будет зарегистрировано за покупателем.

 
«Практика работы с покупателями жилья в многоквартирных домах показала успешность и надежность механизма проектного финансирования, основанного на эскроу-счетах, что вполне поможет и рынку ИЖС», – отмечает заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов. Более того, в случае использования эскроу-счетов появляется возможность участия в льготных федеральных и региональных ипотечных программах (к примеру, семейной и ИТ-ипотеке), которые сейчас известны и пользуются спросом у граждан. Поэтому за первые месяцы 2025 года у подрядчиков было и время, и целесообразность решения организационных вопросов.

 

 
Тест пройден

 
У тех подрядчиков, которые следят за трендами рынка индивидуального строительства жилья и его развитием и трансформацией и уже используют новый механизм, есть сложившееся о нем мнение.

 
«Мы заранее начали готовиться к изменениям и уже начали строить дома по механизму эскроу. Для этого открыли кредитную линию в Банке ДОМ.РФ, который первым на рынке предложил такой продукт для подрядчиков ИЖС и сейчас предлагает достаточно привлекательные условия на фоне других банков», – рассказывает директор строительной компании «ЮКО» Вадим Юлдашев.

 
По его мнению, расчет через счета эскроу, который с 1 марта 2025 года окончательно закрепится при заключении договоров подряда на строительство индивидуальных домов, безусловно, окажет на рынок большое влияние и сделает его более цивилизованным и предсказуемым.

 
«Механизм эскроу обеспечивает бесперебойное финансирование подрядчика на всех этапах стройки. Он исключит случаи, которые сейчас происходят нередко: некоторые подрядчики в борьбе за клиента на старте заведомо занижают стоимость проекта, материалов, в результате чего средств клиента зачастую не хватает для завершения работ, выполнить обязательства перед заказчиком становится невозможно», – отмечает Вадим Юлдашев.

 
Эксперт уверен, что новый закон урегулирует такие моменты: подрядчики будут получать средства со счета эскроу за выполненный объем, им придется научиться более эффективно считать финансовую модель, рынок сбалансируется на средних стоимостных характеристиках, а конкуренция будет строиться на параметрах качества работ.

 
Затягивать со строительством больше не разрешат

 
С 1 марта нынешнего года нельзя будет тянуть с застройкой без риска получить штраф за неосвоение участка. Начнет действовать ФЗ № 307, предусматривающий изменения в Земельном кодексе. «Он устанавливает предельный срок освоения земельных участков под индивидуальное жилищное строительство – три года. Это нововведение направлено на устранение правовой неопределенности, которая ранее вызывала споры и судебные разбирательства», – говорит старший партнер «Ляпунов, Терехин и партнеры» Филипп Терехин.

 
Срок освоения означает, что собственники обязаны в течение указанного времени начать строительство или подготовить участок к строительству. Это устранит прежнюю неопределенность, когда обязательства собственников определялись через сложные трактовки ст. 284 Гражданского кодекса РФ и ч. 3 ст. 8.8 Кодекса об административных правонарушениях. Конституционный суд даже признал, что до устранения законодательного пробела в части срока освоения штрафовать собственников земли за ненадлежащее использование нельзя.

 
«Сейчас много заброшенных участков, которые часто превращаются в свалки, становятся неприятным соседством или даже источником потенциальной опасности. Но до принятия ФЗ № 307 нельзя было принудить собственника что-то с этим сделать. В законодательстве есть норма об обязательствах освоения земли, но не был установлен срок, когда наступает правонарушение», – поясняет основатель компании «Природный кодекс» Марина Ненарокова.

 
«Осталось утвердить постановление правительства о признаках неосвоения. Оно сейчас на рассмотрении, – уточняет господин Терехин. – В проекте документа перечислены следующие признаки: отсутствие на незастроенном земельном участке в течение двух лет и более фундамента здания, строения, сооружения или подземных конструктивных элементов, для строительства которых предназначен земельный участок, если информация об иных сроках выполнения соответствующих работ не содержится в разрешении на строительство».

 
Если на участке что-то построено, то неиспользование этих построек для ведения соответствующей хозяйственной деятельности в течения пяти и более лет тоже будет основанием для штрафа.

 

Разрушенные постройки, строения с нарушением целостности конструктивных элементов (крыши, стен, фундамента) и неустранение повреждений в течение тех же пяти и более лет тоже повлекут штраф.

 
«Штрафы рассчитываются как процент от кадастровой стоимости и различаются для граждан и юридических лиц. Их сетку новый закон не меняет», – говорит госпожа Ненарокова, подчеркивая, что о конфискации неиспользуемого участка речь не идет. Так, если кадастровая стоимость определена, то оштрафованный гражданин обязан будет заплатить (после установления факта неиспользования) 1–1,5% кадастровой стоимости, но не менее 20 тыс. руб. Для юридических лиц – 3–5%, но не менее 400 тыс. руб. Если же кадастровая стоимость не определена, штраф для физических лиц составит 20–50 тыс. руб., а для юридических – 400–700 тыс. руб.

 
Участники рынка недвижимости с необходимостью такой нормы, как ограниченный срок начала использования участка, согласны. «Она нужна, чтобы на осваиваемых территориях стройка шла хотя бы примерно равномерно и не получалось так, что большинство собственников завершило возведение домов, а кто-то только разворачивает строительство. Это не только шум и грязь, но и тяжелая техника, которая разбивает уже уложенную дорогу», – говорит Татьяна Максимова. «Кроме того, неосвоение несет ущерб третьим лицам, соседям, которые страдают от запущенности участков, паразитов, мусора, диких животных», – добавляет Татьяна Ананьева.

 
Относительно влияния новой нормы на продажу участков без подряда мнения экспертов расходятся. Татьяна Максимова говорит, что, прежде чем прогнозировать, нужно дождаться утверждения постановления с перечнем признаков неосвоенного участка. Госпожа Ананьева считает, что может произойти снижение инвестиционного спроса со стороны физических лиц и застройщиков, которые покупают землю на будущее – в расчете на ее освоение позже, чем через три года.