Спад спроса, рост предложения, скидки – события 2022 г., перетряхнувшие весь рынок недвижимости, не могли не сказаться и на элитном сегменте. И хотя самое дорогое жилье традиционно более устойчиво к кризисам, текущая ситуация затронула и эту «золотую верхушку». Mirkvartir.ru узнал у экспертов, какие объекты теряют в цене, кто теперь составляет покупательскую аудиторию столичной элитки и чего компании–участники рынка ждут от будущего.

 

Спад продаж и обманутые ожидания

 
Продажи на первичном рынке элитного жилья в третьем квартале 2022 г. были значительно скромнее итогов того же периода 2021-го. «В сентябре 2022 г. на первичном рынке элитной недвижимости Росреестром зарегистрировано 16 договоров долевого участия. Относительно сентября 2021 г. количество регистрируемых ДДУ фактически сократилось в три раза», – говорит директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Гурцева. Спрос резко упал в апреле и продолжал снижаться в последующие месяцы, рассказывает эксперт. Минимум продаж – всего один ДДУ в месяц – пришелся на июнь, потом продажи столичных девелоперов элитных объектов немного подросли, но все еще находятся примерно на апрельском уровне.

 
Снижение продаж подтверждают и сами девелоперы. «По сравнению с прошлым октябрем наши показатели снизились в два раза – и по количеству реализованных метров, и по финансовым поступлениям, – отмечает директор по продажам клубных домов Turandot Residences & Artisan Ольга Зыблая. – Эта ситуация не стала для нас неожиданностью, мы были к ней готовы». Эксперт напоминает, что в девелоперской среде после ажиотажных сделок первого квартала и паузы во втором квартале существовали ожидания, что спрос поддержат держатели депозитов, которые сделали вклады по максимальным ставкам после резкого скачка ключевой ставки ЦБ. Но когда сроки по этим вкладам вышли, притока покупателей в элитных новостройках не случилось.

 

 
«Надеемся, что все-таки рынок в обозримой перспективе дополучит спрос этой аудитории, – говорит Ольга Зыблая. – Если же говорить про текущий спрос, мы наблюдаем определенную коррекцию: появилось много запросов из регионов – и это не просто всплеск интереса, он активно реализуется в текущих сделках».

 
Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев отмечает еще одно изменение в структуре спроса: часть потенциальных покупателей переходят из элитного сектора в относительно более демократичный – премиальный. «Возможно, причина связана со сформировавшимся отложенным спросом: реализуется все больше интересных проектов, у покупателей появился выбор», – говорит эксперт.

 
Продавцы и застройщики умерили аппетиты

 
В последние месяцы работающие с элитным жильем риэлторы сталкиваются с повышенным спросом на квартиры с большим дисконтом, говорит директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. «Некоторые даже хотят приобрести сразу несколько лотов в одни руки, – рассказывает эксперт. – Но дисконты если и есть, то не в том объеме, на который рассчитывают такие покупатели. Размер скидки может достигать 10-15%, и это, главным образом, возврат к рыночной цене изначально завышенных по стоимости лотов».

 

 
Самые большие скидки, говорит Анна Раджабова, предоставляются на вторичные объекты, чьи владельцы раньше не были заинтересованы в скорой сделке, но в изменившихся обстоятельствах решили поторопиться. «Раньше такие собственники не торопились с продажей и воспринимали экспозицию квартиры как некое развлечение, – поясняет эксперт. – Но сейчас, еще раз проанализировав рынок и узнав реальную стоимость своей недвижимости, они меняют ценники. Обычно причина в жизненных обстоятельствах, когда вопрос продажи встает достаточно остро».

 
Ольга Зыблая отмечает еще одну особенность сегодняшнего рынка: цикл принятия решения о покупке элитной недвижимости заметно вырос. Год назад это были четыре–пять месяцев, сейчас – ровно вдвое больше: восемь–девять месяцев. «Те покупатели, которые планировали покупку недвижимости в начале года, сначала ожидали окончания сроков по депозитам, потом очень тщательно подбирали подходящие для покупки объекты и лоты – сейчас никто не готов к эмоциональным решениям, – рассказывает эксперт. – Следующий этап – это сам факт принятия решения, включая момент торга и скидок. Девелоперы элитного жилья, на мой взгляд, не были готовы быстро пересматривать прайсы – им потребовалось время, чтобы скорректировать свои ожидания по марже».
В сегодняшних условиях всем девелоперам придется корректировать эти ожидания и дальше, поскольку оснований для существенного оживления спроса нет, подчеркивает Ольга Зыблая. «Цены станут более привлекательными, но ожидать каких-то сверхъестественных скидок в элитном сегменте на качественный продукт не стоит, – прогнозирует она.

 
Валютных ценников, безусловно, стало меньше, потому что они не воспринимаются текущими покупателями и вызывают раздражение».

 

 
Загородка стремится выйти в ноль

 
На загородном рынке ценовая коррекция еще заметнее, отмечает Анна Раджабова. «В этом сегменте мы фиксируем снижение спроса. Многие потенциальные покупатели приостановили поиск жилья в связи с эмиграцией или по другим личным причинам, – рассказывает эксперт. – Сейчас довольно много собственников опускают цены, чтобы быстрее продать свой дом. В среднем дисконт составляет порядка 10-20%».

 
В основном ценовая политика собственников загородных объектов сейчас – продать не ниже себестоимости, рассказывает директор по продажам строительной компании Hallehouse
Вячеслав Котлов. «Но в сложившейся ситуации рынок далеко не всегда принимает эту цену, и если владельцам необходимо продать дом быстро, то цена заметно падает. Частенько купить такую недвижимость можно очень выгодно», – говорит эксперт.

 
По его словам, начиная с марта на загородном рынке довольно заметно выросло предложение вторичных объектов – прежде всего, каменных «особняков» из 90-х и начала 2000-х гг. «Предложений с такими домами много, а вот спрос на них расти не начал: нерациональные размеры, отсутствие эргономики планировки, своеобразный дизайн и, в конце концов, цена – все это, скорее, отталкивает целевую аудиторию. Новых, современных и эргономичных домов на вторичном рынке куда меньше», – заключает Вячеслав Котлов.

 
На первичном рынке спрос более активный, добавляет он, а самое большое число запросов – на коммерческие объекты: мини-отели, базы отдыха, арендные дома. Этот тренд активно развивается в 2022 г. на фоне роста популярности внутреннего туризма, в том числе и у состоятельной аудитории.

 

 
Что касается прогнозов – рассуждать о будущем элитного рынка его участники не торопятся, выражая в основном осторожный оптимизм. «Российскому рынку недвижимости не привыкать выживать в условиях экономической (а на текущий момент – и политической) неопределенности, – говорит Дмитрий Голев. – Премиальное жилье всегда найдет своих покупателей. Это будут владельцы среднего и крупного бизнеса, топ-менеджеры. А на фоне ухода ряда иностранных компаний с российского рынка можно спрогнозировать появление и развитие локальных игроков». Капитал будет оставаться внутри страны, заключает эксперт, поэтому можно ожидать дальнейшего оживления спроса на премиальную недвижимость.

 
«Прогнозировать развитие ситуации – дело неблагодарное: непонятно, какие изменения в стране будут к концу дня, не то что на следующей неделе, – подчеркивает Анна Раджабова. – Мы продолжаем работу в штатном режиме, сделки идут, число запросов существенно не снизилось, но поменялся сам запрос. Сейчас покупатели в основном ждут появления новых объемов квартир с существенным дисконтом. В ближайшей перспективе сделки и запросы будут преимущественно от клиентов, которым за короткий промежуток времени нужно решить конкретную жизненную ситуацию».