25. 2. 2024 |
23:49|
Эксперты оценили падение доступности ипотеки в мегаполисах

 

Рост рыночной ставки с 10% до 15% после повышения ключевой привел к увеличению среднего ежемесячного платежа в городах-миллионниках на 20 тыс. руб. (41%). В среднем на оплату кредита будет уходить половина доходов среднестатистической семьи.

 

В начале 2023 года в среднем по городам-миллионникам ежемесячный платеж по ипотеке составлял 36% от дохода семьи, или 37,4 тыс. руб. После повышения ключевой ставки на оплату ипотеки будет уходить в среднем 51% дохода, или 52,7 тыс. руб. Такие расчеты по запросу «РБК-Недвижимости» провели аналитики ЦИАН.

 
Как считали

 
Эксперты подсчитали, как изменится размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту на покупку двухкомнатной квартиры на вторичном рынке и его доля от дохода семьи в российских городах-миллионниках при росте ставки по кредиту с 10% (на начало 2023 года) до 15% годовых (после роста ключевой в сентябре). Для расчетов была выбрана ситуация, когда семья из двух человек, где оба супруга получают среднюю по городу зарплату (по данным Росстата за январь – июнь 2023 года, за вычетом подоходного налога), берет ипотеку на двухкомнатную квартиру на вторичном рынке сроком на 25 лет с первым взносом в размере 25%. Стоимость квартиры рассчитывалась как средняя для этого типа жилья в каждом городе в базе ЦИАН.

 
Доступность ипотеки в начале года

 
Ключевая ставка ЦБ сейчас составляет 13%, что соответствует рыночному уровню ставок по ипотеке в диапазоне 14,5–15%, то есть значений, которые принято определять как высокие. В начале 2023 года ставки на вторичном рынке составляли 9–10% годовых, с тех пор ипотечные условия значительно ужесточились, отмечает эксперт «ЦИАН. Аналитики» Елена Лапшина.

 
По данным ЦИАН, в начале 2023 года при ставке в 10% годовых в среднем по городам-миллионникам ежемесячный платеж по ипотеке составлял 36% от дохода семьи, или 37,4 тыс. руб. Самая низкая ипотечная нагрузка в начале года была на покупателей жилья в Перми – на обслуживание кредита уходило примерно 27% от семейного дохода, или 32,4 тыс. руб.

 
Низкая нагрузка была зафиксирована в Челябинской области и Краснодарском крае, на оплату ипотеки в начале года условная семья в этих регионах тратила 28% (31,1 тыс. руб.) и 29% своего дохода (40,3 тыс. руб.) соответственно.

 
Самая недоступная ипотека в начале года была в Москве и Санкт-Петербурге. Для оплаты жилищного кредита в столице требовалось в среднем 52% (117,7 тыс. руб.) семейного дохода, в Петербурге – 51% (81 тыс. руб.). В других мегаполисах платеж по ипотеке не превышал 50% от суммы двух зарплат.

 
Доступность ипотеки осенью

 
По оценкам ЦИАН, при росте ставки по ипотеке с 10% до 15% ежемесячный платеж увеличится в среднем по городам-миллионникам на 20 тыс. руб. (+41%). Наибольший рост в абсолютном выражении отмечен в Москве (на 48 тыс. руб.), Санкт-Петербурге (на 33 тыс. руб.), Казани (на 24 тыс. руб.), наименьший – в Перми, Челябинске и Волгограде (на 13–14 тыс. руб.), привела расчеты Елена Лапшина.

 
Если в начале 2023 года в среднем по городам-миллионникам семье требовалось чуть больше трети доходов на оплату ипотеки, то теперь, с ростом ключевой ставки и подорожанием ипотеки, на обслуживание кредита будет уходить 51%, или 52,7 тыс. руб. «То есть более половины дохода семьи в миллионниках будет уходить на ипотеку. Только в восьми городах из 16 выплаты по ипотеке будут составлять менее половины дохода семьи, при ставке в 11% таких городов было 14», – отметила эксперт «ЦИАН.Аналитики».

 
Самая недоступная ипотека, как и в начале года, будет в Москве и Санкт-Петербурге. При росте ставки до 15% годовых в столице доля ипотечного платежа от дохода семьи вырастет до 74% (165,9 тыс. руб.), в Санкт-Петербурге – до 72% (114,2 тыс. руб.). В тройку мегаполисов с самой высокой нагрузкой на семейный бюджет также вошла Казань. При ставке 15% на оплату ипотеки в городе будет уходить до 65% (82,6 тыс. руб.).

 
Минимальная доля платежа также останется в Перми. С ростом ипотечных ставок доля платежа от доходов семьи в этом мегаполисе вырастет с 27% до 38% (45,6 тыс. руб.). Также низкими показатели останутся в Челябинске и Красноярске, где на оплату ипотеки у семьи будет уходить 39% и 41% от бюджета соответственно.

 
Ключевым показателем при выдаче ипотеки является уровень и стабильность дохода ипотечного заемщика. Оптимальным считается, когда на оплату ипотеки уходит от трети до половины месячного дохода.

 

 
Как оценить свои силы по обслуживанию ипотеки

 
При оценке оптимального уровня зарплаты для ипотеки стоит ориентироваться не только на ее абсолютный размер, но и на показатель долговой нагрузки (ПДН). Это соотношение всех платежей по кредитным обязательствам к доходам. Он рассчитывается как отношение суммы ежемесячных платежей по кредитам и займам к сумме ежемесячных доходов.

 
Рекомендации аналитиков «Домклик»:

 
«При планировании расходов на ипотеку для комфортного обслуживания рекомендуется не превышать 30% дохода. Это считается оптимальным уровнем, который позволяет выплачивать обязательные ежемесячные платежи по ипотеке, а также сохранять финансовую стабильность и иметь возможность осуществлять и другие необходимые расходы.

 
Важно учитывать, что эта рекомендация может варьироваться в зависимости от индивидуальных финансовых обстоятельств каждого человека. Главное: обязательные платежи по ипотеке не должны приводить к нехватке денежных средств на покрытие других базовых расходов, таких как питание, коммунальные счета и необходимые медицинские услуги.

 
Рекомендуется также иметь финансовый запас, достаточный для покрытия неожиданных расходов, такой резерв поможет избежать финансовых проблем и стресса в случае непредвиденных жизненных обстоятельств.

 
Между тем… Кризис наоборот

 
Опять это случилось. Вместо спада продаж – ажиотаж. Вместо падения цен – небольшой рост. Вместо кризиса – бурный август 2023 года. Эксперты рынка гадают, когда все это полетит в тартарары. Осенью? Зимой? В следующем году?

 
Парадоксы отечественного рынка недвижимости продолжают «радовать» экспертов, продавцов и покупателей. Прогнозируемое (и вполне логичное) падение рынка так и не случилось. Наоборот – он растет и процветает. Эксперты говорят о перенасыщении рынка, о перекосе в ценах, о вредности льготной ипотеки. А покупатели реагируют как обычно – бегут покупать недвижимость. Есть объективные причины – высокая инфляция, экономическая неопределенность, скачущий курс доллара и прочие неприятности, заставляющие дольщиков вкладываться в будущие квартиры – а куда еще?

 

 
Жаркое лето

 
Лето на рынке недвижимости выдалось жарким и неоднообразным. Традиционного затишья в летние месяцы не случилось. Спрос оставался высоким, особенно по сравнению с прошлогодними летними показателями. Но таких результатов не ожидал никто. «На рынке недвижимости без изменений. Скучно. Но, может, это и не так плохо…» – писал в начале июня один эксперт рынка. Но постарались ЦБ и курс доллара-евро, который, как всегда, неожиданно пошел вверх. Конец лета удался на славу. Показатели августа подвели жирную черту под летними продажами, хотя ажиотаж был предсказуем.

 
По данным DataFlat, в московском регионе в августе по сравнению с июлем было заключено договоров долевого участия (ДДУ) на 38% больше, квадратных метров продано на 36% больше, застройщики заработали на 39% больше. По сравнению с августом прошлого года рост еще более внушительный – количество ДДУ подросло на 64%, выручка застройщиков выросла на 88%!

 
В петербургском регионе рост почти такой же. По сравнению с июлем заключено на 45% больше ДДУ, квадратных метров продано больше на 44%, выручка застройщиков выросла на 46%. По сравнению с августом прошлого года заключено на 52% больше ДДУ, выручка выросла на 55%.

 
К слову, рекордные показатели продаж зафиксированы не только в Москве и Петербурге. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, исторический рекорд побили покупатели новостроек и в Екатеринбурге. В августе было зарегистрировано около четырех тысяч ДДУ. Аналитики довольно просто объясняют такие рекорды. Спасибо ЦБ.

 
«Повышение ключевой ставки привело к подорожанию ипотеки для вторичного рынка, а не на льготные программы для новостроек. Но потенциальные покупатели всегда читают между строк. Опасение повышения ставок по всем направлениям привело к ажиотажному спросу, в том числе и на строящиеся квартиры. В очередной раз рекордный результат достигается на эмоциональном рынке за счет страха упустить комфортные условия», – пишут аналитики bnMAP.pro.

 
Очевидно, что весь этот рост зеркально отражается в показателях ипотеки. А о рекордной выдаче уже заявили все крупнейшие банки России. Финансовые аналитики прогнозируют рекордные показатели по ипотеке по итогам этого года. Но аналитики ЦБ пишут, что ипотека демонстрирует признаки перегрева уже по итогам второго квартала (Банковский сектор. II квартал 2023 года. Аналитический обзор). «Доля кредитов с просрочкой 90+ дней сохраняется на низком уровне (0,6% на 01.07.2023), однако из-за возросших риск-аппетитов банков качество новых выдач невысокое, что создает риски для финансовой стабильности», – пугают аналитики (риск-аппетиты – это что-то новенькое).

 
Но банки так просто не напугаешь, наоборот, есть повод для гордости. Так, пишет в своем пресс-релизе Сбер, в августе 2023 года банк выдал 146,1 тыс. ипотечных кредитов на 517,6 млрд рублей – по данным Домклик, это рекордные показатели за всю историю. По сравнению с июлем объем выдач вырос на 34% (тогда банк выдал жилищных кредитов на 386 млрд руб­лей). Тем не менее, тревожные звоночки уже звучат.

 
«Если ажиотаж в сентябре не закончится (а предпосылки есть), то правительство просто дернет стоп-кран – поднимет ставку по господдержке, – считает Максим Ельцов, гендиректор «ПИА Недвижимость». «Невидимая рука рынка… как бы совсем отсутствует, – описывает эксперт сложившуюся ситуацию. – А еще мне интересно, как это накупленное потом продавать и использовать. Горизонт стратегического планирования сузился до нескольких дней, необходимых на одобрение и покупку квартиры».

 
Льготная ипотека ждет перемен

 
Летние повышения ключевой ставки ЦБ не могли не вызвать повышение ставок по ипотеке. Но этот процесс обошел стороной льготные программы, субсидированные государством. Ушлые дольщики (потенциальные покупатели всегда читают между строк), несмотря на сохранения льготных программ, бросились покупать «первичку» – и, видимо, не ошиблись. Льготные программы тоже ужесточат. Правительство России уже обсуждает изменение условий льготной ипотеки, прежде всего это касается первоначального взноса, нижний порог которого скорее всего будет повышен с 15 до 20% в самое ближайшее время. Замглавы Минстроя России Никита Стасишин на Восточном экономическом форуме подсчитал, что такой рост снизит спрос, по его ощущению, на 20%, а то и больше, в зависимости от региона.

 
Думается, банки найдут выход из этой ситуации с помощью застройщиков. Пока же текущее положение устраивает всех участников рынка. Цены не растут хаотично – и на том спасибо.

 

 

VIII бизнес - регата