Как сказался геополитический кризис на ценах за первичное жилье? Каким образом государство собирается поддерживать строительную отрасль? Каковы шансы у покупателей на решение квартирного вопроса?

 

Доступность ипотеки снизилась

 
В 2021 г. объем ипотечных кредитов обновил свой максимум. Согласно докладу Банка России, заемщикам было выдано 5,7 трлн руб. – на 30% больше, чем годом ранее. Бум прошел на фоне повышения ключевой ставки Центробанка до 20% ипотечные кредиты станут менее доступными для населения. Большинство крупных банков подняли ставки до 18–22% – Сбербанк, Альфа-банк, Газпромбанк, ВТБ, Райффайзенбанк. Многих это заставит отложить квартирный вопрос.

 
Инфляция набирает обороты, по официальным прогнозам, к концу года она может составить 20%. При этом мы понимаем, что реальная инфляция еще выше. А покупательская способность населения при этом падает. Что же делать тем, кому необходимо решать вопрос с жильем? Напомню, что продолжают действовать государственные льготные программы, по которым есть возможность взять ипотеку под 5,4%, а для семей с маленькими детьми ставка еще ниже.

 
Еще один вариант, как выйти из ситуации, – оформить кредит по той ставке, что предлагается, а через какое-то время рефинансировать и получить более выгодные кредитные условия.

 
Строительные материалы продолжат дорожать

 
Весь прошлый год цены лихорадило. Кровельные и гидроизоляционные материалы, утеплители, металлоконструкции, пиломатериалы, окна ПВХ – все подорожало в два раза. Сказалась и пандемия, и сложности с логистикой, повышение мировых цен на сырье, рост тарифов на грузоперевозки.

 
Казалось бы, к концу 2021 г. ситуация стабилизировалась, и вот на фоне геополитических сложностей и ослабления рубля последовал новый виток рост цен на логистику, стройматериалы (прежде всего, кирпич, бетон, пиломатериалы, электрику), импортное сырье. Финансовые затраты застройщиков вырастут, и это существенно повысит себестоимость строительства, что отразится на конечных ценах.

 
Пока мы только собираем предложения от поставщиков, но уже можно сказать, что из-за подорожания доллара и евро цены на стройматериалы могут вырасти на 20-40% (особенно металлоконструкции и изоляционные материалы). Ситуацию усугубляют санкции: некоторые компании приостановили поставки, а значит, возникнет дефицит и цены автоматически пойдут вверх. Растут затраты и на рабочую силу – число мигрантов сократилось, на многих строительных объектах не хватает кадров.

 
Спрос заметно упадет

 
Особую активность мы наблюдали в январе. Все понимали, что ставки по ипотеке будут расти, – по данным Росреестра, за январь 2022 г. было выдано на 40% больше ипотечных кредитов, чем в январе 2021-го. В феврале на фоне новостей о начале военной операции в Украине возник всплеск спроса – по данным ЦИАН, количество просмотров объявлений выросло в полтора-два раза. Те, кто располагали финансовыми средствами, стали думать, как спасти их от обесценивания, а вложение в недвижимость остается одним из самых надежных вариантов.

 
Но скоро на рынок придет стагнация – спрос на первичное жилье уже упал на 15% и продолжит падать. Чтобы привлечь клиентов, застройщики будут вынуждены делать дисконты, специальные предложения и совместно с банками предлагать субсидированную ипотеку.

 

 
Цены продолжают расти

 
Льготная ипотека привела к небывалому спросу на квартиры, спровоцировав перегрев на рынке недвижимости. По информации ЦИАН, в городах с населением от 500 тыс. человек стоимость 1 кв. м за год выросла на 33%, до 100000 руб. Особенно резко цены взлетели на юге страны, например, в Сочи – на небывалые 50%, в Краснодаре – на 70%. Привлекательность юга понятна: в условиях закрытых границ и удаленной работы многие стали рассматривать теплый регион как хороший вариант для проживания и перспективный для инвестиций. Внутренняя миграция в Краснодарский край в последние годы неуклонно нарастает.

 
В столице средняя стоимость 1 кв. м в новостройке обновляет исторический максимум – 281 тыс. руб. Большинство аналитиков сходятся во мнении, что предпосылок к проседанию цен нет. Расходы застройщиков возрастают, это сказывается на конечном потребителе. И все же, чтобы поддержать спрос со стороны покупателей, возможно снижение цен на 5–10%.

 
Новые форматы жилья

 
Потенциальный покупатель начинает смотреть в сторону более доступных вариантов, выбирать меньшую площадь. Популярностью будут пользоваться студии и компактные, но продуманные однушки – девелоперы увеличивают объем такого предложения на рынке. По данным консалтинговой компании «Метриум», средняя площадь однушки в новостройке за 2021 г. сократилась на 6 кв. м – до 50 квадратов.

 
При этом клиенты проявляют интерес к квартирам с отделкой. Согласно опросу ВЦИОМ, почти 80% семей среднего класса высказали желание приобрести квартиру в новостройке сразу с отделкой. И в этом смысле спрос пока превышает предложение – по данным Дом.рф, таких лотов сейчас всего около 40%. Готовая отделка дешевле, чем ремонт своими силами, а заехать можно сразу после сдачи дома. Поэтому в будущем застройщики будут постепенно увеличивать количество чистовых квартир.

 
Застройщики в ожидании государственной поддержки

 
Долгосрочные прогнозы делать сложно, сейчас все находятся в подвешенном состоянии. Некоторые застройщики будут вынуждены отложить часть новых проектов. Труднее всего в нынешних условиях придется небольшим молодым компаниям. У крупных девелоперов сформирована подушка безопасности за счет высоких продаж в период бума на льготную ипотеку 2021 г., которая позволит продержаться в среднем полгода и продолжить выполнять обязательства перед дольщиками и банками.

 
Правительство РФ заявило о разработке антикризисного плана для поддержки строительной отрасли. Одна из самых действенных мер – субсидирование ставок по кредитам. Скорее всего, будут пересмотрены условия программы льготной ипотеки. Напомню, что она действует до июля 2022 г. и позволяет взять кредит не более чем на 3 млн под 7%. В Госдуме уже выдвинули инициативу выдавать ипотеку на новостройки под 5% годовых, предложение должны рассмотреть в ближайшее время. Также возможен запуск льготных программ для определенных групп заемщиков – к примеру, анонсирована льготная ипотека для работников IT-отрасли.

 
Также ощутимой мерой поддержки станет госрегулирование цен на стройматериалы и возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов – средства дольщиков, которые хранятся в банках до окончания строительства. Частичное досрочное перечисление финансирования позволит застройщикам справиться с новыми обстоятельствами на рынке.

 

Ян Лузин, генеральный директор, группа компаний «ЛУГ», Псков