28. 3. 2024 |
16:32|
Основные тренды и тенденции рынка коммерческой недвижимости

build-trend

 

Прежде чем приступить к прогнозам на 2016 год, вспомним, каким был предыдущий год, который так активно стартовал в декабре 2014-го. Именно тогда россияне штурмовали магазины, банки, а учетная ставка в момент была поднята до 17%.  За прошедший год на рынке недвижимости России произошли тектонические изменения, но можно с уверенностью сказать, что девелоперы все-таки смогли адаптироваться к новым реалиям. С какими трудностями придется столкнуться бизнесу в 2016-м? 

Начнем с того, что доходность объектов, за небольшим исключением, понизилась во всех сегментах. Многие торговые центры страдают от падения посещаемости, которое не смогли преодолеть даже традиционные сезоны sale, у ритейлеров падает выручка, поэтому они не всегда могут оплачивать аренду на прежнем уровне. Россияне пересмотрели свои покупательские предпочтения, в том числе и как арендаторы офисных помещений.
Чтобы сохранить заполняемость офисов и торговых точек, собственники идут на уступки: многие ТРЦ перешли на процент с оборота. В сегменте офисной недвижимости сейчас закрепился тренд, когда предложение превышает спрос. Хотя при этом многие арендаторы жалуются на то, что не могут подобрать себе нужный офис по доступной цене и в нужном месте, даже при большом выборе площадей. Возможно, по-этому часть арендаторов активно мигрируют в поисках лучших условий за меньшие деньги, и, чтобы снизить отток клиентов, управляющие компании вынуждены смягчать договоры аренды. По мнению экспертов, арендные ставки держатся на уровне 2015 года либо даже снижаются.
В сфере коммерческой недвижимости в 2016 году отмечают несколько основных трендов, которые уже получили свое развитие в начале прошлого года. В частности, ротация арендаторов, полный отказ от долларовых арендных ставок, что актуально в период нестабильности валюты, оптимизация расходов на аренду, сокращение или замораживание затрат на строительство, спрос на трансформируемые пространства и поиск новых форматов, рост доли вакантных площадей и замедление темпов ввода новых. Ну и, конечно, продолжающийся уход иностранных брендов.

 

РОТАЦИЯ АРЕНДАТОРОВ
Эту ситуацию можно было наблюдать в течение всего 2015 года. Она имеет место и в текущем году. Одно и то же помещение могли сменить за небольшой срок несколько компаний. Арендаторы оперативно покидали старые офисы, когда не могли договориться о снижении арендных ставок или отмене ежегодной индексации. В Екатеринбурге это наглядно проявилось на рынке общепита – ряд ресторанов и кафе меняли свое расположение как в центре города, так и в более отдаленных районах.
Арендодатели, которые не пошли не уступки и скидки, потеряли часть клиентов, поскольку при высокой вакантности коммерческих площадей у арендаторов был определенный выбор. Хотя есть и исключения. Некоторые арендодатели просто обновили свой пул клиентов. Отметим, что на сегодня, как правило, самые низкие арендные ставки предлагаются в проектах, которые совсем недавно вышли на рынок и еще не успели заполниться. Их собственники ведут гибкую ценовую политику и в ходе личных переговоров первоначально озвученные ставки могут быть снижены до 10–15% по рынку.

 

СОКРАЩЕНИЕ ЗАТРАТ НА АРЕНДУ ОФИСОВ
Для многих директоров компаний один из способов оптимизировать расходы – снижение затрат на аренду за счет сокращения как численности сотрудников, так и специализированных площадей: конференц-залов, переговорных и комнат отдыха. Кроме того, многие компании увеличивают число «удаленных» рабочих мест или выходят на аренду более низких по классу помещений. Если компания не имеет явно выраженных представительских функций, то для клиентского потока более скромный офис не будет говорить о явных финансовых проблемах компании, а значит позволит существенно сэкономить. В среднем, переходя из класса А в класс В, можно сэкономить 20–30% на арендных платежах и эксплуатационных расходах.

 

ОПТИМИЗАЦИЯ ПЛОЩАДЕЙ ДЛЯ ТОРГОВЫХ ОПЕРАТОРОВ
В сегменте торговых операторов наблюдается устойчивая тенденция к сокращению расходов, в первую очередь за счет оптимизации занимаемых площадей путем уменьшения ас-
сортимента и сдачи в субаренду высвобождаемой площади.

Для торговых центров будет характерно большее внимание к сфере развлечений, семейному отдыху, привлечению молодежи и арендаторов, которые предлагают услуги учебных центров, танцевальных классов

 

СОКРАЩЕНИЕ ЗАТРАТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО
Сокращение затрат на строительство может быть разноплановым. Здесь и обустройство паркинга на нулевом или первом этажах, в стилобате и, соответственно, отказ от подземной части, сокращение этажности, отказ от офисной части.

 

СПРОС НА ТРАНСФОРМИРУЕМЫЕ ПРОСТРАНСТВА
В 2016 году увеличится доля проектов, в которых предусмотрена возможность быстрой трансформации одной функции в другую: например, апартаменты можно переделать в офисы и наоборот, что очень удобно как для арендаторов, так и для арендодателей. Это, по мнению, экспертов, еще будет развиваться в последующие годы.

 

РОСТ ДОЛИ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ
Эксперты полагают, что уровень вакантных офисных площадей продолжит расти и в 2016 году, возможно, из-за того, что с рынка уходят иностранные бренды. В большей степени это характерно для премиум-сегмента, а в меньшей степени затронет низкий и средний ценовые сегменты. Хотя и сейчас на рынке отмечается закрытие крупных точек продаж в низком ценовом сегменте.
Все эксперты сходятся в одном: в 2016 году собственники и управляющие действующих торговых и офисных центров будут искать новые способы удерживать текущий трафик посетителей и арендаторов. Для торговых центров будет характерно большее внимание к сфере развлечений, семейному отдыху, привлечению молодежи и арендаторов, которые предлагают услуги учебных центров, танцевальных классов. И, безусловно, прогнозируют замедление темпов ввода новых площадей на рынке коммерческой недвижимости, хотя точно предсказать масштабы снижения невозможно. Кроме того, продолжающийся кризис или новые экономические реалии приведут, возможно, к уходу непрофессиональных игроков и закрытию устаревших или некачественных объектов.
Еще одной основной тенденцией прошлого года стало снижение среднего размера сделки. Если в 2012–2013-м средняя сумма сделки составляла $100 млн, то в 2015-м – всего $58 млн. По прогнозам многих экспертов в нынешнем году объем инвестиций в коммерческую недвижимость останется на уровне 2015-го или даже превысит его.
По данным Colliers International, общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2015 году составил примерно $3 млрд, из которых около 90% пришлось на Москву, а рынок офисов и торговых площадей, по сравнению с прошлым годом, упал примерно на 40%.
Проблема не в том, что инвесторы ушли с рынка, а в том, что ожидания у покупателей и продавцов пока разные. Часть инвесторов уверены в том, что в кризис собственники обязаны предложить свои площади по минимальной стоимости, а ожидания продавцов оказываются выше, чем может предложить рынок.
Тем не менее такая ситуация сохранится ненадолго, уже к середине 2016 года, скорее всего, можно ожидать определенного баланса спроса и предложения.

 

build-trend2

 

IX бизнес - регата