Спрос россиян на аренду комнат в коливингах растет на фоне удорожания аренды и недоступности ипотеки. Однако по масштабу и степени участия институциональных игроков российский рынок все еще заметно уступает зарубежному. 

Коливинги в России пока занимают менее 1% в общем объеме спроса на арендное жилье, а основная часть предложения сосредоточена в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге.

Подъем в сегменте

 
В начале 2026 года в стране насчитывалось около 4,1 тыс. профессионально подготовленных лотов в сегменте коливинга, а с учетом коммун, которые также позиционируют себя как коливинги, показатель достигает 5,5 тыс. юнитов, подсчитали в Colife по запросу «Ъ-Недвижимости». Годом ранее рынок оценивался в 3,5 тыс. и 4,7 тыс. соответственно, что означает рост профильного сегмента примерно на 16%.

 
Еще в 2020 году профессионально управляемые коливинги в России были представлены лишь несколькими сотнями юнитов, преимущественно на базе арендованных или переоборудованных квартир. «Уже к 2023 году Becar Asset Management фиксировали около 2,2 тыс. номеров, так что за несколько лет сегмент фактически был создан с нуля», – говорит сооснователь Colife Артем Бабинов.

 
Изменилось не только количество, но и масштаб проектов. «Если в 2020–2021 годах рынок формировался в основном за счет небольших объектов на 10–30 мест, которыми занимались частные операторы, а к концу 2021 года в Москве насчитывалось порядка 500–600 лотов, то в 2024–2026 годах начали появляться проекты с профессиональным управлением и более крупные объекты на 50–100 и более номеров», – отмечают в Colife.

 
«Формат при этом постепенно выходит за пределы нишевого решения и становится более системным продуктом для девелоперов и операторов», – считают в Orange.Life!. Среднегодовой прирост предложения в сегменте сейчас оценивается в 14–16%, тогда как объем предложения в сегменте классической долгосрочной аренды в Москве увеличивается в среднем на 3–7% год к году, добавляют в Colife.

 
«Сегмент коливинга наиболее развит в крупных городах. На Москву и Московскую область приходится около 67% предложения, на Санкт-Петербург – 16%, на региональные центры – около 10%, еще 7% – на прочие города, где формат только формируется», – подсчитал Артем Бабинов. Слабое развитие регионов в Colife объясняют тем, что классическая аренда там остается сравнительно доступной и ценовое преимущество коливингов выражено слабее.

 
В Москве ситуация иная: стоимость проживания в коливингах в столице варьируется примерно от 24 до 65 тыс. руб. в месяц в зависимости от локации, площади и качества ремонта. В эту сумму включены мебель, бытовая техника, коммунальные платежи, интернет, уборка общих зон и доступ к инфраструктуре, тогда как в классической аренде эти расходы обычно оплачиваются отдельно.

«При этом средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве в марте 2026 года составила 65,8 тыс. руб. в месяц», – следует из данных ЦИАН.

 
Факторы роста спроса

 
Спрос на коливинги растет несмотря на падение сделок с арендным жильем в целом. В среднем в мегаполисах интерес к коливингам растет примерно на 6% в год. В Colife число заездов в первом квартале 2026 года выросло на 18% год к году, а средняя заполняемость достигла 93%. «По мировым бенчмаркам заполняемость коливингов обычно составляет 80–90%, и российские профессиональные операторы сейчас находятся у верхней границы этого диапазона», – добавляют в компании. «Но доля коливингов в общем спросе на арендное жилье по-прежнему не превышает 1%», – отмечает Артем Бабинов.

 
«В 2020–2021 годах спрос сначала снижался на фоне пандемии, а затем восстанавливался за счет переездов молодых специалистов между городами», – продолжает эксперт. В 2022 году рынок вновь просел из-за отъезда части аудитории, после чего с 2023 года перешел к устойчивому росту. Одним из ключевых факторов такого разворота стала недоступность ипотеки.

 
По данным информсистемы «Наш.Дом.РФ», на неделе с 13 по 19 апреля средневзвешенная рыночная ставка по ипотеке на первичном рынке жилья России составила 19,9%, на вторичном рынке – 19,59%. «На этом фоне арендные ставки в Москве за 2024 год выросли на 26% и коливинг стал альтернативой аренде однокомнатной квартиры для части аудитории», – подчеркивает господин Бабинов.

 
«Ставки в сегменте за последние пять лет росли более умеренно и увеличивались примерно на 10% в год, тогда как классическая аренда демонстрировала более заметные колебания», – вспоминает Артем Бабинов. Доходность коливингов для инвесторов за это же время увеличилась с 5–7% до 7–12% годовых для объектов с профессиональным управлением. В то же время доходность в сегменте классической, по данным ЦИАН, снижается последние семь месяцев. По оценке сервиса, она сократилась с 6,8% в сентябре 2025 года до 5,8% в апреле 2026 года.

 
Мировой опыт

 
«Современный коммерческий формат коливинга сложился в начале 2010-х годов одновременно в США и Европе на фоне последствий кризиса 2008 года, роста стоимости аренды в мегаполисах и распространения удаленной работы», – напоминает руководитель отдела контент-маркетинга Tranio Алеся Разинкевич. В Лондоне компания The Collective открылась в 2011 году и создала то, что принято считать первым крупным коливинг-зданием в мире. В Берлине появился Medici Living, в США – стартапы Common и Roam, а в 2016 году WeWork запустил WeLive на Манхэттене, что обеспечило формату массовую известность.

 
В 2024 году объем глобального рынка коливинга оценивался в $7,7–8,3 млрд, подсчитали в Tranio. Тогда в мире было введено более 11,5 тыс. новых мест, что на 21% больше, чем годом ранее, а крупные операторы вышли в 52 новых города. Лидером за рубежом является Азиатско-Тихоокеанский регион, на который приходится около 48% мирового рынка.

 
В Таиланде наиболее зрелая инфраструктура сложилась в Бангкоке и Чиангмае, а введенная в 2024 году пятилетняя виза для фрилансеров и работников на удаленке придала сегменту дополнительный импульс. На Бали развивается гибридная модель, где профессиональные коливинг-комплексы сосуществуют с неформальным совместным проживанием в виллах. «В Дубае также сочетаются оба подхода, но институциональный рынок там уже встроен в правовое поле и регулируется профильными органами», – подчеркивает Алеся Разинкевич.

 
«Российский рынок занимает лишь 3–4% от европейского сегмента», – говорит Артем Бабинов. Но разница с зарубежными рынками заключается не только в масштабе. «Если за рубежом коливинги во многом росли за счет цифровых кочевников и экспатов с мобильным форматом проживания, то в России основную аудиторию формируют молодые специалисты и студенты, переезжающие внутри страны», – говорит Алеся Разинкевич.

 
Еще одним принципиальным отличием остается участие институционального капитала. На зарубежных рынках именно он позволил строить специализированные объекты десятками, тогда как в России этого фактора пока не хватает, говорит Артем Бабинов. Главным ограничением сегмента остается отсутствие правового статуса, считают в Colife.

 
В российском законодательстве нет термина «коливинг», поэтому такие объекты в зависимости от формата могут классифицироваться как жилые помещения, апартаменты или гостиницы. Среди других барьеров – непонимание формата частью аудитории и дефицит подходящих зданий в качественных локациях.

 
При сохранении текущих темпов к 2029–2030 годам объем российского рынка может вырасти до 6–7 тыс. профессиональных номеров, а при более активном приходе крупных инвесторов и появлении регуляторной рамки – до 10–12 тыс., ожидает Артем Бабинов. «Одновременно крупные операторы могут консолидировать рынок, а доля специализированных зданий – увеличиваться. Сам коливинг при этом будет восприниматься не столько как способ сэкономить, сколько как сервисная модель проживания с готовой инфраструктурой и экономией времени», – считают в Colife.