Спрос россиян на зарубежную недвижимость сосредоточен на ограниченном числе направлений. На пять стран – Таиланд, ОАЭ, Турцию, Францию и Кипр –
в январе–августе 2025 года пришлось до 60% от всех заявок на покупку объектов. Таиланд увеличил долю сделок, Турция и Кипр сохранили стабильность, тогда как Франция и ОАЭ показали снижение.

 

Наиболее доходным направлением для сдачи жилья в аренду остается Таиланд, тогда как в Турции привлекательность инвестиций ограничена инфляцией, а в странах Европейской экономической зоны (ЕЭЗ) – налоговым режимом.

 
По данным Tranio, главный мотив для покупки зарубежной недвижимости россиянами в 2025 году – отдых в сочетании со сдачей жилья в аренду: на этот вариант пришлось 31,62% от всех заявок в январе–августе против 37,5% годом ранее. В абсолютном выражении количество таких заявок сократилось на 16%. Доля покупателей, ориентированных исключительно на отдых, выросла с 19 до 21%, а спрос увеличился на 8%. Новый сегмент сформировали инвесторы, приобретающие жилье исключительно под сдачу в аренду: их доля достигла 12,2%, тогда как в 2024 году таких сделок не фиксировалось.

 
Интерес к получению вида на жительство или гражданства снизился с 20,4 до 15,2% в общем объеме спроса, а количество заявок снизилось на 26%. Доля сделок с целью перепродажи сократилась с 2 до 0,5%, а спрос на такие объекты упал на 72%. Доля покупок для будущего переезда практически не изменилась и составила 17,6%. На прочие цели, включая обучение детей, приходится менее 3% заявок.

 

 
Таиланд увеличивает долю

 
Таиланд стал лидером по темпам роста спроса. Его доля в общем объеме заявок на приобретение зарубежного жилья выросла с 20% в январе–августе 2024 года до 24,4% в 2025-м, а количество заявок увеличилось на 22,5%. Основным драйвером рынка остается юг страны: по итогам второго полугодия 2024 года совокупная стоимость объектов в экспозиции в провинциях Пхукет, Сонгкхла, Сураттхани и Накхонситхаммарат выросла на 31% год к году. Медианный бюджет сделки россиян с тайской недвижимостью снизился на 9%, со €142,1 тыс. до €128,8 тыс.

 
Правовое регулирование остается ключевой особенностью развития рынка. Иностранцам чаще доступен лизхолд (долгосрочная аренда земли, позволяющая владеть домом или виллой, пока земля остается в собственности местного жителя или государства) на 30 лет с возможностью продления. Владение землей во фрихолде (полное и бессрочное право на владение недвижимостью) ограничено, однако при лизхолде налоговая нагрузка минимальна, что поддерживает интерес инвесторов.

 
Спрос в ОАЭ смещается в премиум

 
ОАЭ сохранили за собой второе место по доле интереса россиян, хотя показатель снизился с 10,3 до 9,6%, а количество заявок – на 7,4%. По данным Nikoliers, в первом полугодии 2025 года средняя цена апартаментов в Дубае составила $6,5 тыс. за 1 кв. м, что на 4% больше год к году, а вилл – $4,7 тыс. (рост на 5%). Количество сделок со строящимися апартаментами увеличилось на 19%, а с виллами – на 87%. Согласно Tranio, медианный бюджет сделок россиян с недвижимостью в ОАЭ увеличился на 7%, с €271,7 тыс. в январе–августе 2024 года до €291 тыс.

 
Наибольшая активность покупателей наблюдается в премиальном сегменте жилья. В районах Palm Jumeirah, La Mer и в Downtown Dubai средняя цена купленных апартаментов составила $21,6 тыс. за 1 кв. м, вилл – $10,5 тыс.

 
«Недвижимость ОАЭ традиционно является одним из ключевых зарубежных направлений для инвестиций россиян», – напоминает партнер Nikoliers Андрей Косарев. По его словам, спрос объясняется не только привлекательностью страны для проживания и отдыха, но и налоговыми и юридическими условиями: низкими или нулевыми ставками, а также полноценным правом собственности для иностранцев. Эксперт добавляет, что после пика 2023 года активность инвесторов снизилась из-за дефицита предложения в престижных районах, но в долгосрочной перспективе рынок сохранит положительную динамику.

 
Согласно прогнозу Nikoliers, в ОАЭ главным драйвером останется премиальный сегмент. Андрей Косарев отмечает, что в 2026 году именно ограниченное предложение в престижных районах Дубая будет поддерживать цены и стимулировать интерес инвесторов, в том числе за счет повторных сделок.

 

 
Турция балансирует на инфляции

 
На Турцию в январе–августе пришлось 9,4% заявок россиян против 9% годом ранее. Количество заявок выросло на 4%. При этом, по данным TurkStat, цены на жилье в августе увеличились на 28% в годовом выражении, а инфляция находится на уровне 33–35%. На этом фоне, по оценке Tranio, Турция становится все более ориентированной на личные цели покупателей, тогда как инвестиционная составляющая отходит на второй план.

 
Франция возвращается к росту

 
Франция сократила долю заявок с 9,25% до 7,06%, а их количество – на 23,6%. В 2024 году рынок находился в минусе, по данным Eurostat, цены на жилье снизились на 5,8%. В первом квартале 2025 года стоимость вторичного жилья выросла на 1% за квартал и на 0,5% в годовом выражении. Медианный бюджет сделок россиян увеличился на 8%, с €457 тыс. до €495 тыс., что делает Францию самым дорогим направлением в пятерке. Доходность аренды составляет 4–6%. Эксперты связывают перспективы рынка с дальнейшим снижением ставок ЕЦБ и оживлением ипотечного кредитования.

 
Кипр сохраняет стабильность

 
Кипр замыкает пятерку лидеров спроса: доля заявок на приобретение недвижимости в стране выросла с 6,3 до 6,6%, а количество – на 5%. По прогнозу Центрального банка страны, рост цен на жилье в 2025 году составит 4,8% против 6,7% годом ранее. В сегменте апартаментов динамика выше: в Пафосе цены выросли на 12,1%, в Лимасоле – на 7,6%. Медианный бюджет сделок россиян снизился на 14% за год, с €350 тыс. до €300 тыс. Доходность аренды держится в диапазоне 5–7%.

 
Налоговые условия остаются сдерживающим фактором для инвестиций: НДС достигает 19%, налог на прирост капитала – 20%, а сбор за переход права собственности – до 8%. Для граждан стран вне ЕЭЗ действует ограничение на площадь приобретаемых объектов, последующие покупки требуют одобрения властей. По оценке Tranio, без оптимизации налоговой схемы доходность инвестиций оказывается крайне ограниченной.

 
В 2026 году география спроса заметно не изменится, прогнозируют в Tranio. Таиланд сохранит лидерство за счет сочетания доступных цен и высокой доходности аренды. Спрос на Турцию будет поддержан покупкой жилья для проживания и отдыха, а Франция и Кипр будут востребованы у покупателей, ориентированных на консервативные инструменты сохранения капитала.

 

 

NB КОММЕНТАРИЙ

 

Екатерина Волочкова,
собственник сети турагентств «Планета», франчайзи «Pegas Touristik»

 

Без ложной скромности скажу, что все эти страны я знаю очень хорошо, потому что бывала там не единожды. И если бы я так не любила Пермь, может быть, я тоже выбирала бы недвижимость где-нибудь на море.

 
Расскажу вам, как я ощущаю каждую из этих стран.

 
В Турции ты чувствуешь себя как дома. Многие турки уже говорят по-русски, особенно на побережье. Здесь же стараются покупать недвижимость те, кто вместо «к бабушке в деревню» может уехать на все лето к морю. Недорогая, вкусная еда, доброжелательные люди, знакомые бренды одежды. Сезон не круглый год, но и в декабре может быть +25…30.

 
ОАЭ. Часто туристы, которые впервые приехали сюда, говорят, что это каменные джунгли. Меня же всегда поражает размах этой страны, ее скорости, любовь ко всему новому. Все передовые технологии – здесь. Самые комфортные отели, которые работают по принципу «Умный дом», самые шикарные, самые невероятные. Дорогие Бич-клубы, закрытые вечеринки с лучшими диджеями – это ОАЭ. И чувство абсолютной безопасности. Здесь дорого, шикарно и надежно. Летом жара до +50. Зимой самый минимум +20. Дожди – большая редкость.

 
Таиланд недаром увеличивает долю продаж недвижимости. Мы тоже видим рост продаж поездок в эту страну. Здесь легко отдыхать круглый год. Да, есть сезон дождей, но это совсем не значит, что дождь идет стеной. Дождей может и не быть, а изобилие фруктов, свежайшие, недорогие морепродукты и красивейшая природа – всё это доступно круглый год. Летом, кстати, дешевле.

 
Кипр теперь стал визовой страной. И конечно же, это сказалось на снижении турпотока. Но ощущение причастности к чему-то великому я помню очень хорошо. Это очень древняя земля, где как будто оживают мифы и легенды. Греки-киприоты даже выглядят как-то благородно. Это народ, который умеет встречать гостей, угощать вином, мясом и показывать, что такое настоящее гостеприимство. Сезон примерно такой же, как в Турции. Но считается, что климат мягче.

 
Франция для многих – это Париж, Ницца ну и, может быть, еще замки в долине Луары. А ведь именно во Франции множество малюсеньких городов со своей культурой, мощеными улочками, каждая из которых источает дух старины. Городков, где жители приходят по утрам в булочную за горячим хлебом. Где чувствуешь, что такое вечность. Потому что горячий хлеб по особому рецепту здесь пекли задолго до тебя и будут печь еще много-много лет. Здесь мягкий климат, когда не бывает особой жары летом и пронизывающих холодов зимой.