В 2022 г. россияне заключили рекордное количество сделок с зарубежной недвижимостью. Два самых востребованных региона – Турция и ОАЭ (Дубай). Только в Турции россияне приобрели за год 16,3 тыс. апартаментов. Третью позицию в рейтинге заняла Юго-Восточная Азия, а именно Индонезия и Таиланд. 

К слову, спрос на жилье в течение последнего года стремительно увеличивался: плюс 302% в Индонезии и плюс 295% в Таиланде. Чем зарубежные страны привлекают россиян и где еще выгодно покупать квадратные метры – разбиралась «Лента.ру».

 
Россияне перебираются в Таиланд и Индонезию

 
В конце прошлого года Информационный центр по недвижимости Таиланда (REIC) опубликовал статистику. Согласно официальным данным, с января по сентябрь прошлого года 7290 кондоминиумов в Таиланде было приобретено иностранцами. 48,5% лотов купили жители Китая, 4,4% – американцы, 3,9% – французы. Россия заняла в этом списке четвертую строчку: за год россияне приобрели в Таиланде 430 объектов недвижимости (3,7%), потратив на них 39,7 млн долл.

 
По одной из версий, мода на собственные виллы, окруженные пальмами, на океанском побережье появилась почти полвека назад благодаря американцам. В годы вьетнамской войны в Таиланде были расположены военные базы США, а после ее окончания бывшие солдаты возвращались на отдых в уже знакомые места.

 
С начала 1970-х в стране стал развиваться туризм – строились отели, рестораны, комплексы спа. В конце 1980-х развернулось активное строительство жилья – кондоминиумов, жилых зданий, комплексов вилл. А в 1990 г. был принят закон, который позволял иностранцам приобретать недвижимость, причем в кондоминиумах экспатам было разрешено владеть 49% квартир.

 
Русские появились в Юго-Восточной Азии в начале 2000-х, когда пустились больше путешествовать по миру. Тогда же стали заключаться и первые сделки с недвижимостью. Правда, в те годы они были единичны – при прочих равных, россияне старались купить домик с видом на море где-нибудь в Испании, Турции или Болгарии.

 
«Юго-Восточная Азия долго была для наших людей специфическим регионом, – сказал главный редактор портала Prian.ru Филипп Березин. – Казалось, что она далеко, да и устройство жизни там не такое понятное, как в Европе. Отдыхать там было здорово, а вот жить постоянно хотели немногие».

 
Одним из факторов, который останавливал россиян, был leasehold. По закону в большинстве юго-восточных азиатских стран землю, на которой возводится жилое строение, нельзя приобрести полностью в частную собственность. Ее можно только арендовать на длительный срок. Договор аренды обычно заключается на 30 лет, а продлить его можно дважды. Россиян, привыкших покупать жилье раз и на всю жизнь, это смущало.

 
Те же клиенты, кто решался на покупку, чаще всего выбирали Таиланд и Индонезию. По наблюдениям аналитиков агентства зарубежной недвижимости Tranio, до пандемии на первую страну приходилось 4–5% всех заявок, на вторую – 1%. В большинстве случаев это были номера в апарт-отелях, которые собственники затем сдавали в аренду.

 
Но покупки для души тоже совершались. «Как-то раз мы продали виллу в Таиланде за 1 млн долл., – рассказала коммерческий директор Tranio Елена Милишенкова. – Для королевства это очень дорого, но она была из серии «хочу сам там жить», мы влюбились в нее всей командой!»

 
В 2020–2021 гг. на рынках недвижимости Юго-Восточной Азии было затишье, так как в связи с пандемией коронавируса Индонезия и Таиланд закрылись на жесткий карантин. А в 2022 г.
спрос на недвижимость среди россиян в обеих странах вырос, по разным оценкам, в три-четыре раза.

 
Причины столь резкого подъема спроса очевидны. Обострившаяся в начале прошлого года геополитическая обстановка заставила одних россиян сменить место жительства, а других – защитить свои накопления, вложив их в недвижимость за рубежом. Юго-Восточная Азия помогла решить обе эти задачи.

 
«И в Таиланде, и в Индонезии цены на недвижимость ниже, чем в европейских странах или Объединенных Арабских Эмиратах, что, безусловно, привлекает российских покупателей, – отмечает Елена Милишенкова. – Кроме того, это дружественные России страны, поэтому никаких проблем с денежными переводами в них нет».

 
«Сегодня у Юго-Восточной Азии не так много альтернатив, – поддержал Филипп Березин. – Купить недвижимость по-прежнему можно во многих странах мира, в том числе и на юге Европы. Но это намного сложнее. К тому же часть людей просто боится сейчас переводить в Европу свой капитал».

 
Цена тропического рая

 
Сегодня четыре самые популярные локации для покупки недвижимости в Юго-Восточной Азии – острова Бали, Пхукет, Паттайя, а также столица Таиланда Бангкок. Причем считается, что в Бангкоке жилье чаще всего приобретают жители Китая, в Паттайе – граждане США, а россияне облюбовали Пхукет и Бали. Так, только в начале прошлого года российские покупатели приобрели 74 квартиры в Пхукете на общую сумму 7 млн долл.

 
В настоящее время наибольшим спросом среди россиян пользуются апартаменты в кондоминиумах или апарт-отелях. Обычно это студия либо квартира с одной спальней площадью от 40 до 75 кв. м. Здания жилых комплексов, как правило, невысокие – до восьми этажей, расположены в 10–15 минутах от пляжей, на территории обязательно есть бассейн, доступно сервисное обслуживание.

 
Для примера, самое дешевое жилье на Пхукете сейчас стоит 40 с небольшим тыс. евро. Но это – строящаяся студия площадью 22,5 кв. м в районе Най-Янг, неподалеку от аэропорта. Самое дорогое – апартаменты почти в 50 кв. м с видом на море за 2 с лишним млн евро. А в середине ценовой линейки – однокомнатные апартаменты в Самуи: 55 кв. м с террасой, бассейном, баром и спа за 120 тыс. долл.

 
Что же касается вилл, то спрос на них начал расти в прошлом году. Типичный тайский коттедж сейчас – это одноэтажный дом с гостиной и спальней, к которому прилагается участок с тремя-четырьмя сотками земли, бассейн, гараж и ухоженный сад. Такое жилье обходится покупателям в среднем в 200–300 тыс. долл., причем построить его можно с нуля – по словам специалистов, крупные тайские застройщики возводят сейчас коттеджные поселки примерно за год. В целом же за прошлый год цены на недвижимость в популярных районах Юго-Восточной Азии выросли на 4–5%. Так, в среднем 1 кв. м на Пхукете сейчас стоит 1,9 тыс. евро, на Бали – от 1,7 тыс. до 2 тыс. евро, а вот в Паттайе цены ниже почти на треть.

 
Среднестатистическая мечта

 
По мнению экспертов, среднестатистический портрет российского покупателя азиатского жилья на данный момент выглядит так: мужчина, 35–40 лет, с высшим образованием; имеет собственный бизнес или трудится менеджером в крупной компании, по роду деятельности часто связан со сферой IT; женат, есть дети; постоянно проживает в Москве, Иркутске, Новосибирске или Челябинске. (Эксперты составили портрет покупателя недвижимости в Таиланде.) По оценкам Tranio, в последний год москвичи в целом покупали зарубежную недвижимость чаще, зато жители Челябинской и Самарской областей, а также Алтайского края вкладывали в нее большие суммы – в среднем по 300 тыс. долл.

 
Доход плюс отдых – вот самый распространенный мотив, который заставляет российских граждан обзаводиться недвижимостью в Юго-Восточной Азии. По нашей статистике, 63% россиян приобретают жилье в Индонезии и Таиланде для сдачи в аренду. Для будущего переезда покупают: на Бали – каждый пятый клиент, а в Таиланде – 12% всех клиентов, – считает Елена Милишенкова, коммерческий директор Tranio.

 
Причем если цель инвестора не только сохранить, но и приумножить капитал, то тайские и индонезийские схемы неплохо работают, уверен Филипп Березин. Более того, в определенные моменты они могут быть даже финансово интереснее, чем в других популярных странах.

 
Как и в остальном мире, инвестиционных стратегий в Юго-Восточной Азии сейчас две: недвижимость можно купить с целью перепродажи в будущем или сдачи в аренду. Риелторы уверяют, что если приобрести апартаменты на старте продаж, то через год-полтора, когда жилой комплекс будет сдан, их стоимость увеличится на 20–30%. Аренда приносит доход в 5–10% годовых. В этом случае собственник обычно нанимает управляющую компанию, которая берет на себя все обслуживание объекта: поиск арендаторов, размещение рекламы, уборку и т. д.

 
Оценим риски

 
«Вы только представьте: старая «однушка» в Перми и новая «однушка» в Паттайе в 400 м от моря! А если бы добавили денег – то и «двушка», – написал в соцсетях российский пенсионер. В комментариях развернулась дискуссия: надо ли менять отечественную квартиру на домик на берегу Тихого океана? Одни пользователи автора поста поддерживали, другие настойчиво отговаривали.
Разумеется, риски в подобных инвестициях есть. «В Таиланде, как и везде, бывают задержки в строительстве. В пандемию их было больше, хотя массовыми они не стали. И было несколько банкротств», – предупредил Филипп Березин. Кроме того, в Азии, в отличие от европейских стран, нет эскроу-счетов. Поэтому клиентам, приобретающим жилье на старте продаж, нужно тщательно оценивать масштаб и надежность застройщика.

 
Также в пандемию выявилась и проблема с арендой. Часть управляющих компаний, которые обещали собственникам гарантированный доход, не смогли выполнить обязательства. Однако по факту они их пролонгировали, начав выплаты с прошлого года.

 
Кроме того, потенциальные покупатели беспокоятся, что ни в Таиланде, ни в Индонезии нельзя получить визу или вид на жительство в обмен на инвестиции. Часть из них не доверяют управляющим компаниям и опасаются, что в отсутствие владельцев они заселят в квартиры проблемных арендаторов.

 
Настораживает россиян и то, что король Таиланда – уже довольно пожилой человек и, если он отойдет от управления страной, политическая ситуация может измениться, а с ней исчезнут и привилегии для иностранных инвесторов. А вот с правом собственности на землю россияне уже освоились – leasehold в списке их страхов больше не фигурирует.

 
В феврале 2023 г. правительство Таиланда официально опубликовало новый закон, разрешающий иностранцам работать или инвестировать в 18 выбранных областях для стимулирования экономики. Причем экспаты, занятые в этих сферах, смогут получить визу сроком на четыре года. Приведет ли это к еще большему ажиотажу на покупку недвижимости в регионе? Риелторы считают тренд восходящим. «Мы ожидаем, что в этом году спрос вырастет раза в полтора, а цены увеличатся в пределах 5–7%», – сказала Елена Милишенкова. Кроме того, растет спрос на вторичное жилье – оно привлекает покупателей более низкими ценами и тем, что в такие квартиры можно сразу заехать и жить.

 
Со своей стороны, Филипп Березин увидел еще одну намечающуюся тенденцию. Из-за геополитической напряженности сотни тысяч человек по всему миру стали переезжать в другие страны. Но переехать не значит купить постоянное жилье. Большинству из них надо пожить в стране, освоиться в ней и, если не понравится, отправиться дальше. Бали, Таиланд, Индия, Турция, Черногория, Испания, Эмираты… Миграция только начинается. Как она изменит мировые рынки недвижимости, покажет время.