На фоне общего снижения активности россиян по покупке зарубежного жилья растет доля сделок на вторичном рынке. «Готовые объекты могут быть дешевле и ликвиднее в отдельных регионах, однако при перепродаже собственникам все чаще приходится идти на ценовые уступки», – сообщает kommersant.ru

 

По данным Tranio, в 2025 году доля сделок россиян с вторичным жильем на зарубежных рынках сократилась до 11,1% против 19% годом ранее и 24,4% в 2023 году. Общая активность покупателей также снизилась: количество заявок на покупку зарубежной недвижимости уменьшилось за год на 22%, а число фактических сделок – на 18%. Управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева уточняет, что в абсолютных значениях интерес к готовым объектам сохраняется и в среднем формирует 10–20% сделок, прежде всего за счет покупателей, ориентированных на предсказуемую юридическую модель владения.

 
По подсчетам Tranio, наибольшая доля спроса на готовое жилье в 2025 году пришлась на Турцию – около 50% от всех заявок в сегменте. Также в топ-3 вошли Испания и Франция. Отдельно в Tranio выделяют динамику ОАЭ: доля сделок россиян на вторичном рынке в стране выросла с 13,9% в 2024 году до 21,4% в 2025 году. Ирина Мошева связывает динамику с вводом в эксплуатацию объектов, приобретенных в 2022 году, и их выходом на рынок.

 
Ведущий аналитик Prian.ru Филипп Березин отмечает, что соотношение первичного и вторичного рынков во многом формируется факторами, не связанными напрямую с рыночной ситуацией или предпочтениями покупателей.

 

 
Почему растет интерес россиян к недвижимости Таиланда

 
По итогам 2025 года на Таиланд пришлось до четверти спроса со стороны россиян на зарубежную недвижимость – это рекордный для страны показатель. Однако рост инвестиций уже привел к увеличению конкуренции и среди застройщиков, и среди продавцов на вторичном рынке. В результате жилье в Таиланде все чаще приобретают для личного использования, а инвесторы переходят от спекулятивной модели к получению арендного дохода.

 
По данным Tranio, Таиланд занял первое место по спросу российских покупателей на зарубежную недвижимость. Количество заявок на приобретение недвижимости в стране выросло на 15% год к году, а доля в объеме спроса по всем направлениям увеличилась с 21% до 24% – это максимум за историю подсчетов компании. На втором месте ОАЭ: в 2025 году доля страны оставалась на уровне 10%, а количество заявок сократилось на 1%. На третьем месте с долей 9,5% (против 8% годом ранее) оказалась Турция: объем спроса на жилье в стране со стороны россиян вырос на 19% за год.

 
«В региональном разрезе по итогам 2025 года наибольшая доля спроса со стороны россиян по-прежнему приходилась на Европу – прежде всего на страны, где покупка недвижимости может быть связана с получением вида на жительство», – отмечает CEO агентства Ageeva Real Estate Татьяна Агеева. Однако интерес к ключевым рынкам региона снижается: по данным Tranio, количество заявок на недвижимость Франции сократилось на 25% год к году, Испании – на 29%, Греции – на 26% год к году.

 

Рынок массовых инвестиций

 
Основной спрос со стороны российских покупателей в Таиланде сегодня сосредоточен в сегменте курортных кондоминиумов, прежде всего на Пхукете и в Паттайе, следует из данных Tranio. Этот формат формирует ядро сделок за счет более доступного бюджета входа и инвестиционных возможностей.

 
«Вторым по значимости сегментом остаются виллы, преимущественно на Пхукете, в Паттайе и на Самуи», – добавляют в Ageeva Real Estate. Однако, по словам Татьяны Агеевой, этот формат чаще приобретают для личного использования и отдыха.

 
По данным агентства, спрос на виллы в 2025 году вырос на 18% по сравнению с 2024 годом, на апартаменты стоимостью от $120 тыс. до $150 тыс. – на 22%. Чаще всего в Таиланде россияне выбирают для покупки жилья Пхукет: на регион приходится 61% от общего объема заявок по стране. «Однако в абсолютном выражении количество заявок за год сократилось на 6,2%», – уточняют в Tranio.

 
Интерес к региону Чонбури вырос на 39%, а доля обращений достигла 23% против 16% годом ранее. Бангкок показал самый высокий относительный рост: количество заявок увеличилось на 61% год к году. Однако столица остается нишевым направлением: на нее приходится до 4% обращений. Интерес к Сураттхани, включая Самуи, снизился на 29% за год, а доля в заявках сократилась с 16% до 11%.

 

«Ценовая динамика на рынке недвижимости Таиланда в 2025 году оставалась умеренной, на уровне 5–7%», – отмечает Татьяна Агеева. В курортных локациях студии на Пхукете предлагались в диапазоне от $67 тыс. до $90 тыс., апартаменты с одной-двумя спальнями – от $85 тыс. до $150 тыс., виллы – от $400 тыс. до $1 млн.

 
По словам госпожи Агеевой, рост цен носил поступательный характер и не сопровождался резкими скачками. По данным Tranio, медианный бюджет запросов российских покупателей последовательно снижался по мере роста популярности направления. Если в 2021 году он составлял около €215 тыс., то в 2025 году – уже €128 тыс. Как отмечают аналитики сервиса, Таиланд перестал быть нишевым направлением для покупок «для себя» и стал массовым инвестиционным рынком с относительно невысоким порогом входа.

 

 
Аренда в расчетах инвесторов

 
Как отмечает управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева, за последний год структура спроса со стороны российских инвесторов стала более прагматичной, сократился интерес к спекулятивным покупкам, а фокус сместился в сторону объектов с понятной арендной моделью и профессиональным управлением. По данным Tranio, около 72% запросов россиян на покупку недвижимости в Таиланде в 2025 году носили инвестиционный характер. По наблюдениям ведущего аналитика Prian.ru Филиппа Березина, за последний год доля покупателей, приобретающих недвижимость в стране для собственного проживания, выросла с 10–15% до более чем 25%.

 
Ключевым фактором интереса остается арендный рынок, следует из данных Ageeva Real Estate. Среднегодовая заполняемость апарт-отелей в Таиланде в 2025 году составила 62%, что на 5 п. п. выше показателей 2024 года, а в высокий сезон достигала 82%.

 
На Пхукете средняя ставка аренды через Airbnb составляет около $78 за ночь, среднегодовая выручка – $1,8 тыс. в месяц, а в высокий сезон может достигать $3,5 тыс. При этом около 45% листингов на острове демонстрируют заполняемость выше 70% в течение года.

 
«Средняя арендная доходность в курортных локациях Таиланда составляет 7–10%», – отмечает госпожа Агеева. В Паттайе показатели, как правило, ниже, но компенсируются более доступным порогом входа, тогда как на Самуи доходность выше при более высоком бюджете покупки. Для сравнения, по оценкам экспертов рынка, в ОАЭ и на Кипре доходность составляет 6–8% и 5–7% соответственно, и за последний год показатели существенно не изменились.

 
По данным тайского регулятора REIC, за три квартала 2025 года иностранные покупатели приобрели более 11 тыс. квартир в кондоминиумах Таиланда общей стоимостью свыше $1,3 млрд. Из них 822 сделки, или 7,5% от общего числа, пришлись на граждан России. Россия также выступает крупнейшим рынком – поставщиком туристов на Пхукет, с января по сентябрь только прямыми рейсами в Таиланд прилетели 749 тыс. россиян против 693 тыс. годом ранее, следует из данных C9 Hotelworks.

 
По словам Филиппа Березина, логика ликвидности на рынке недвижимости Таиланда за последний год изменилась. Если ранее инвесторы активно зарабатывали на перепродаже объектов, приобретенных на ранних стадиях строительства, то в текущих условиях основная маржа формируется за счет арендного дохода. В массовом сегменте курортных кондоминиумов перепродажа все чаще возможна только с дисконтом, в том числе из-за конкуренции с новыми проектами. Более устойчивой ликвидностью, по его словам, обладают камерные форматы с ограниченным предложением.

 

 

Как изменится спрос россиян на зарубежную недвижимость в 2026 году

 
«Ограничения и риски рынка во многом связаны с особенностями регулирования», – отмечает Ирина Мошева. Иностранные покупатели не могут приобретать землю в прямую собственность, а в сегменте кондоминиумов действует квота на иностранное владение объектами в формате freehold (эквивалент бессрочного права собственности на недвижимость). Виллы, как правило, оформляются с использованием leasehold (долгосрочная форма владения, зарегистрированная государством). При этом ключевым риском, по словам госпожи Мошевой, остается выбор проекта и застройщика, а также отсутствие эскроу-счетов, что делает юридическую проверку сделки критически важной.

 
Сооснователь и управляющий партнер Tranio Михаил Буланов отмечает, что курортные рынки Таиланда находятся в фазе стабилизации. По его оценке, дальнейшего роста спроса ожидать не стоит: рынку предстоит адаптация к значительному объему нового предложения. В этих условиях усилится фрагментация: крупные и опытные девелоперы сохранят устойчивые позиции, тогда как новые игроки окажутся в зоне повышенного риска. Одновременно, по словам Михаила Буланова, ожидается рост интереса к вторичному рынку и появление отдельных дистресс-сделок за счет гибких условий покупки.

 

NB КОММЕНТАРИЙ

 

Таиланд уверенно выходит за рамки формата «страны для отпуска» и всё чаще рассматривается как полноценное направление для жизни и инвестиций.

 
По итогам 2025 года, страна приняла около 32,9 млн туристов, оставаясь одним из лидеров Юго-Восточной Азии. Для сравнения: Вьетнам за тот же период принял около 21 млн туристов, демонстрируя активный рост, но всё ещё уступая Таиланду по общему объёму.

 
Это важный индикатор: высокий туристический поток напрямую формирует спрос на аренду и поддерживает ликвидность недвижимости.

 
Основной драйвер интереса – изменение подхода к инвестициям.

 
Сегодня покупатель формирует международный портфель, диверсифицируя активы по странам. Таиланд в этой стратегии даёт сбалансированное сочетание: относительно доступный вход, стабильный спрос и понятную правовую систему.

 
Дополнительное преимущество – прозрачные форматы владения.

 
Иностранцы могут приобретать кондоминиумы в полной собственности (freehold) или использовать долгосрочную аренду (leasehold), что делает рынок доступным без сложных конструкций.

 
При этом рынок показывает устойчивую динамику: в курортных локациях, включая Пхукет, рост цен в премиальном сегменте составляет в среднем 8–12% в год, а доходность от аренды достигает 6–10% годовых.

 
Отдельный фактор – образ жизни.

 
Море, климат, международные школы и развитая инфраструктура формируют не просто курорт, а полноценную среду для жизни. Именно поэтому Таиланд сегодня – это уже не «запасной аэродром», а осознанный выбор инвестора, который думает на несколько шагов вперёд.