26. 4. 2017 |
11:00|
Коммерческая недвижимость. Нулевая точка

 

Год 2016-й запомнится, скорее всего, как время Zero на рынке и коммерческой, и жилой недвижимости. Без серьезных потрясений, но и без явных тенденций к росту. Мы пережили встряски и шок 2015-го, но в общем и целом инвестиционный поток в этот сектор пока не показывает устойчивого роста.

 

Объекты, которые все-таки сдаются в эксплуатацию, – это, как правило, завершение историй, которые начинались еще в сытные времена. Где-то просто сдвигались сроки сдачи, где-то находились дополнительные инвестиции, где-то происходила перепродажа несданного объекта.
При этом на макроуровне мы наблюдаем серьезные тектонические сдвиги, вызванные новыми законодательными актами, усилением и без того крупных застройщиков, формированием новых форматов недвижимости на стыке коммерческой и жилой.
По мнению аналитиков, в 2016 году на рынке наблюдались следующие тенденции.

 
Замедление темпов
Существенное снижение темпов строительства. В среднем, по данным Росстата и Минэкономразвития, на 10% меньше было сдано объектов, чем в 2015 году. Что касается коммерческой недвижимости, многие девелоперы сокращают бюджеты на строительство того или иного офисного, торгового или развлекательного центра. Особенно тяжело сейчас тем застройщикам, которые специализируются как раз на офисных центрах. Во главе угла – экономия. Потенциальные арендаторы не готовы переплачивать за метры, дизайн и прочие навороты. Все хотят удобства, простоты и оптимальной цены. Среди возможных способов сокращения затрат на строительство можно рассматривать следующие: обустройство паркинга на нулевом или первом этаже, что позволяет отказаться от дорогостоящей подземной части, сокращение этажности здания и строительство из более дешевых материалов отечественного, а не импортного производства. Однако на рынке коммерческой недвижимости формируется еще одна тенденция – строительство зданий крупными компаниями «для себя». Если ранее в постройку собственных площадей инвестировали такие гиганты, как «Лукойл», «Газпром нефть», «Сбербанк», то всё больше других компаний предпочитают сделать пусть небольшой, но свой офис, под себя.

 
Нет валютным ставкам
Если еще в 2014–2015 годах арендодатели старались хоть как-то зафиксировать долларовые арендные ставки, пусть даже учитывая
не максимальное значение доллара и евро, то сейчас эта практика сошла на нет из-за стремительной девальвации рубля. Как правило, в регионах уже давно все арендные ставки измеряются в рублях. Теперь этот тренд пришел и в столицы. В офисах класса B долларовые арендные ставки – это настоящая редкость, а в классе A почти 70 процентов собственников перешли исключительно к рублевым ставкам.

 

Среди возможных способов сокращения затрат на строительство можно рассматривать следующие: обустройство паркинга на нулевом или первом этаже, что позволяет отказаться от дорогостоящей подземной части, сокращение этажности здания и строительство из более дешевых материалов отечественного, а не импортного производства

Гибкое планирование
Изменилась структура спроса на коммерческие помещения. Все больше компаний хотят максимально использовать каждый метр и иметь возможность трансформировать помещение под свои задачи. По мнению экспертов, в ближайшие два года заметно увеличится доля проектов, в которых предусмотрена возможность быстрой трансформации одной функции в другую. Например, апартаменты можно переделать в офисы, и наоборот. Именно это сейчас очень востребовано на рынке коммерческой недвижимости, однако девелоперы пока не могут удовлетворить все запросы, но, как уже было сказано, доля трансформируемых помещений увеличится. К этой тенденции можно отнести и спрос на здания, где сразу предусмотрена необходимая инфраструктура. Например, приветствуются помещения, где на первых этажах есть кафе, магазины, любые компании, которые работают в секторе b2c.

 
Борьба за трафик в торговых центрах
Эксперты коммерческого рынка недвижимости утверждают, что и собственники, и управляющие компании действующих торговых центров в 2016 году активно искали новые форматы, способные хоть немного, но увеличить трафик посетителей. Для этого были пересмотрены требования к арендаторам, появились бутики гораздо меньшей площади, развивается островная торговля, в торговых центрах стало больше предприятий из сферы услуг (парикмахерские, игровые зоны, платные детские комнаты, прокат оборудования). Каждый торговый центр ориентируется на концепцию «семейный отдых» за счет большого набора разнообразных услуг.

 
Круговорот арендаторов
Кризис и спад на рынке вынуждает всех быть гибче. Так уж получилось, что в прошлом году одно и то же помещение могли сменить сразу несколько компаний. Арендаторы покидали старые офисы, если им не удавалось договориться о снижении арендных ставок или отмене ежегодной индексации. А те арендодатели, которые не пошли на уступки, потеряли клиентов, поскольку при высокой вакантности коммерческих площадей у арендаторов был большой выбор. В этом году больше шансов на успех у тех проектов, которые недавно вышли на рынок и еще готовы демпинговать.
Если раньше договор аренды заключался на год и больше, то сейчас арендодатель готов рассматривать варианты аренды на срок от трех месяцев. Никому не хочется простоя помещений, поэтому программа-минимум – хотя бы отбить затраты на коммунальное обслуживание. В то же время многие компании в погоне за оптимизацией сокращают рабочие места, переводят часть штата на удаленную работу, соответственно, уже не нуждаются в больших площадях. Расцветает такое явление, как «субаренда офиса» или «аренда рабочего места». Здесь же следует отметить такую тенденцию, как снижение требований к арендаторам. Если раньше собственники офисов выставляли жесткие критерии, связанные с величиной компании, видом бизнеса, прозрачностью работы, то теперь никого не удивляет, когда рядом с фирмой, торгующей металлопрокатом, вдруг открывается кабинет массажа или детский досуговый центр.

 

Многие компании в погоне за оптимизацией сокращают рабочие места, переводят часть штата на удаленную работу, соответственно, уже не нуждаются в больших площадях. Расцветает такое явление, как «субаренда офиса» или «аренда рабочего места»

Полный штиль
И, наконец, шестая – очень важная тенденция рынка коммерческой недвижимости 2016 года. Речь идет о замедлении темпов ввода новых площадей. Ведь переизбыток совершенно точно приведет к еще большему снижению арендных ставок. А это арендодателям коммерческой недвижимости совсем не нужно – они и так терпят сейчас существенные убытки. В данной ситуации рынок сжимается как пружина, поэтому следует ожидать, что в следующем году мы можем столкнуться с повышением спроса на офисные помещения класса А и Б. Что же будет с теми площадями, у которых неудачная локация, старые помещения, отсутствие нужных коммуникаций? Вероятно, можно прогнозировать, что такие здания перейдут окончательно в сегмент эконом, либо могут быть расширены варианты использования площадей, вплоть до сдачи части помещений в виде гостиниц, хостелов, мини-складов. В любом случае сейчас мы переживаем время, когда проходит жесткое расслоение рынка коммерческой недвижимости и при этом диверсификация привычных услуг по аренде.