22. 7. 2018 |
21:12|
Требования к рекламе долевого строительства

Михаил Хохолков
ведущий юрист Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С

 

ФАС России жестко реагирует на рекламу рынков, связанных с финансовыми вложениями граждан. Естественно, не остается без внимания и рынок долевого строительства. Закон «О рекламе» относит рекламу «долевки» к рекламе финансовых услуг (части 7, 8 и 9 статьи 28 – «Реклама финансовых услуг и финансовой деятельности»). А в общей структуре нарушений рекламного законодательства эти нормы занимают главенствующее положение.

 

В 2017 году вступили в силу изменения к Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», по факту запрещающие рекламировать объекты долевого строительства, если отсутствует заключение о соответствии застройщика и его проектной декларации новым требованиям закона. Были внесены изменения и в указанную выше статью 28 ФЗ «О рекламе».

 
Требования к содержанию рекламы

 
В настоящее время реклама, связанная с привлечением денежных средств для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, должна содержать: сведения о месте размещения проектной декларации (например, адрес сайта); фирменное наименование застройщика либо указанное в проектной декларации коммерческое обозначение, индивидуализирующее застройщика, например, название жилого комплекса.

 
Некоторые разъяснения по этим требованиям дала Федеральная антимонопольная служба России в письме от 26.12.2016 № АК/90365/16 «О внесении изменений в ч.7, 8 ст. 28 ФЗ «О рекламе».

 

Ответственность за нарушение требований закона о рекламе долевого строительства наряду с рекламодателем несет и рекламораспространитель. Это значит, что все сведения, включенные в рекламу, рекламораспространитель должен самостоятельно проверять

 
По мнению ФАС России, рекламодатели могут сами выбрать, какие сведения о застройщике – наименование или коммерческое обозначение – разместить в рекламе, а также вправе указать коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект капитального строительства (в случае с многоквартирными домами – наименование жилого комплекса).

 
Однако использование коммерческого обозначения вместо фирменного наименования допускается только при одновременном выполнении следующих условий:

 
• в проектной декларации указано коммерческое обозначение, индивидуализирующее застройщика; коммерческое обозначение, индивидуализирующее объекты капитального строительства; наименование жилого комплекса (в случае строительства многоквартирных домов);
• проектная декларация своевременно опубликована застройщиком в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

 
Реклама о долевом участии в строительстве, распространенная без обязательных сведений о месте размещения проектной декларации и застройщике, будет нарушать требования части 7 статьи 28 Федерального закона «О рекламе».

 
Требования к распространению рекламы

 
Положения части 8 статьи 28 Федерального закона «О рекламе» запрещают распространять рекламу о долевом участии в строительстве в случае: отсутствия разрешения на строительство; отсутствия государственной регистрации права собственности или права аренды, субаренды на соответствующий земельный участок, на котором осуществляется строительство; отсутствия заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом № 214-ФЗ.

 
Так, в Законе № 214-ФЗ прописаны требования к застройщику, соответствие которым должно быть удостоверено заключением органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

 
Это заключение обязательно, если планируется реклама объекта, первый договор участия в долевом строительстве которого зарегистрирован после 1 января 2017 года. Если же первый договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости был зарегистрирован до 1 января 2017 года, то реклама допускается и при отсутствии заключения контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона № 214-ФЗ.

 
Данная позиция изложена в Письме Минстроя России от 02.05.2017 № 15293-НС/07 «По вопросу разъяснения положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

 
Соответственно, до начала рекламной активности застройщику необходимо учитывать эти нюансы.

 

Заключение обязательно, если планируется реклама объекта, первый договор участия в долевом строительстве которого зарегистрирован после 1 января 2017 года. Если же первый договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости был зарегистрирован до 1 января 2017 года, то реклама допускается и при отсутствии заключения контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона № 214-ФЗ

 
Кто отвечает за нарушение закона

 
Ответственность за нарушение требований закона о рекламе долевого строительства наряду с рекламодателем несет и рекламораспространитель. Это значит, что все сведения, включенные в рекламу, рекламораспространитель должен самостоятельно проверять. Нам известны случаи, когда рекламодатель закладывает возможный штраф в свой рекламный бюджет, сознательно идя на нарушение. А вот рекламораспространитель выплачивает штраф из своего дохода, если не убедился в достоверности изложенных в рекламе сведений.

 
А ответственность следующая: наложение административного штрафа от 4000 до 20 000 рублей на должностных лиц и от 100 000 до 500 000 рублей на юридических лиц. Как правило, к ответственности привлекаются и директор, и юридическое лицо. Поэтому снизить штраф, переложив ответственность на должностное лицо, не получится.

 
Несколько слов о мелком шрифте. Пример из практики

 
Реклама в газете: «Новостройка в Слободском. + 1000 руб./м. <…>». А внизу рекламного модуля мелким белым шрифтом – информация, напечатанная таким образом, что прочесть ее невозможно: «Застройщик ООО «<…>». Предложение не является публичной офертой, подробности у специалистов отдела продаж».

 
Из-за нечитаемости мелкого шрифта антимонопольный орган посчитал, что информация о рекламируемой финансовой услуге не доведена до потребителей в полном объеме с учетом требований ч. 7 ст. 28 Федерального закона «О рекламе».

 
Использование мелкого шрифта для указания информации о застройщике и проектной декларации и цветовой гаммы, затруднительной для восприятия, вводит потребителя в заблуждение и искажает содержание рекламы, свидетельствуя о ее недобросовестности, хотя формально требуемые данные о финансовой услуге в рекламе присутствуют.

 
Антимонопольная служба оценивает рекламу со стороны обычного потребителя, который не обладает специальными знаниями в рекламируемой сфере. Если по причине мелкого нечитаемого текста необходимые сведения не воспринимаются, то такое представление информации равнозначно ее фактическому отсутствию.