16. 8. 2018 |
01:34|
Новый способ защиты прав арендаторов земель

 

В одном из прошлогодних номеров этого журнала я рассказывал о том, как региональные законодатели, пытаясь «простимулировать» арендаторов-застройщиков к ускоренному завершению долгостроев (логического следствия регулярных экономических неурядиц), в нарушение Федерального законодательства взяли за правило применять повышение арендной платы в два-пять раз в случае незавершения строительства в изначально оговоренный срок.

 

Тараданов Роман Александрович:
Руководитель отдела правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С

 

Подобные «санкции», напомню, были признаны априори необоснованными, поскольку не предусмотрены ЗК РФ и не соответствуют установленному Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 принципу экономической обоснованности, который требует руководствоваться исключительно доходностью использования арендуемого участка. А соответствующие муниципальные/региональные НПА могли быть по этому основанию оспорены в порядке административного судопроизводства.

 
Однако в декабре того же года, 06.12.2017, Конституционным Судом РФ было вынесено Постановление № 37-П «По делу о проверке конституционности абзаца тринадцатого статьи 12 Гражданского кодекса РФ и части 2 статьи 13 и пункта 1.1 части 1 статьи 29 Арбитражного процессуального кодекса РФ в связи с жалобой гражданина В.Г. Жукова».
Не вдаваясь в подробности дела, озвучу только основной тезис: теперь частный арендатор публичной земли может оспорить размер или формулу расчета арендной платы, установленной муниципальным/региональным НПА.

 
Не только в порядке отдельного административного судопроизводства, но и в том арбитражном деле, в котором с него на основании этого НПА требуют взыскать задолженность по арендной плате. О том, как это сделать, и пойдет речь в настоящей статье.

 
Какие ещё бывают завышения?

 
Незаконными повышениями-санкциями для застройщиков ситуация не исчерпывается. Вот перечень лишь типичных случаев необоснованных завышений, которые автор обнаружил в практике ВС РФ за последние несколько лет:

 
А) Недопустимо устанавливать такой размер арендной платы, при котором участок арендатору дешевле сразу выкупить (см. апелляционное определение Верховного Суда РФ от 02.03.2017 № 2-АПГ16-30);

 
Б) Недопустимо кратное увеличение размера арендной платы без пропорционально кратного увеличения доходности, в особенности ради «обеспечения уровня доходов бюджета» и тому подобных «публичных интересов» (см. Определения Верховного Суда РФ от 23.03.2017 № 69-АПГ17-1, от 15.06.2017 № 25-АПГ17-3, от 01.06.2017 № 86-АПГ17-2, от 01.09.2016
№ 48-АПГ16-9, от 28.07.2016 № 51-АПГ16-6);

 
В) Недопустимо устанавливать непрозрачные и «взятые с потолка» формулы расчета размера арендной платы (см. определения Верховного Суда РФ от 18.05.2017 № 33-АПГ17-3;
от 22.09.2016 № 31-АПГ16-7);

 
Г) Недопустимо делить однотипных арендаторов по степени «нужности местной власти» (см. определения Верховного Суда РФ от 22.09.2016 № 31-АПГ16-7; от 24.03.2016 № 88-АПГ16-1 и от 12.09.2012 № 4-АПГ12-16).

 
Как доказывать необоснованность в суде?

 
Истребовать, истребовать и ещё раз истребовать. Конечно, многие судьи могут заподозрить арендаторов в попытке затягивания процесса, но едва ли после такого Постановления Конституционного Суда РФ эти подозрения могут быть признаны обоснованными.

 
Что делать дальше?

 
Следует помнить, что даже доказанный факт неприменимости соответствующей нормы изначально использованного в расчете заявленной к взысканию суммы арендной платы НПА не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы в силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ.

 
Однако составление иного расчета размера подлежащей взиманию арендной платы в зависимости от конкретной ситуации может быть достаточно непростым с юридической точки зрения вопросом. Потому что, установив неприменимость НПА, заявленного истцом, суд тем самым примет на себя обязанность определить иной применимый НПА. А это может быть не так уж просто.

 
На первый взгляд, наиболее очевидным выходом представляется применение некой общей ставки арендной платы из того же НПА без применения нормы, признанной неприменимой (чаще всего в таких НПА есть соответствующие формулы для «прочих» ситуаций, о которых законодатели не стали особо размышлять).

 
Но этот подход не получится применить, если неприменимой признана, например, базовая ставка арендной платы, на которую ориентированы все варианты формулы.
В этом случае по аналогии закона можно просить суд применить норму ранее действовавшего НПА, регулировавшего такую же ситуацию.

 

Частный арендатор публичной земли может оспорить размер или формулу расчета арендной платы, установленной муниципальным/региональным НПА, не только в порядке отдельного административного судопроизводства, но и конкретно в том арбитражном деле, в котором с него на основании этого НПА требуют взыскать задолженность по арендной плате

 
Однако такой НПА может отсутствовать как таковой (если он за всю недолгую историю регулирования принимался всего один), или же в нём может быть точно такая же норма (не секрет, что при принятии нового НПА положения старого НПА, которые законодатель не посчитал необходимым менять, просто копируются).

 
В этом случае такой подход тоже является непригодным.

 
Наконец, по аналогии закона можно попробовать вернуться к позиции, в своё время изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010 и попросить суд применить размер арендной платы, установленный утвержденными Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

 
Такой подход, в частности, применяется к норма абз. 2 подп. «д» п. 2 указанных «Правил», в которой указан размер арендной платы за пользование земельными участками, предоставленными для недропользования.

 
Дело в том, что в 2008 году в п. 2.2 ст. 30 ЗК РФ было указано, что определение размера арендной платы осуществляется Правительством РФ, а поскольку никакой иной размер такой арендной платы Правительством до настоящего времени не утверждён, то для расчета следует использовать по аналогии эту ставку (на это указано в Определении Верховного Суда РФ от 26.01.2016 по делу № 304-ЭС15-13351, А27-22996/2014).

 
Однако указанные «Правила» охватывают далеко не все возможные конкретные случаи аренды.

 
Поэтому, в качестве крайней меры, при неприменимости ни одного из трёх предыдущих способов, можно пробовать просить суд применить по аналогии п. 6 и 10 «Правил», согласно которым возможно определение размера арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка в соответствующий период. Само собой, для этого потребуется назначение судебной экспертизы, однако едва ли суд или истец смогут обоснованно заявить, что подобный способ будет противоречить принципам справедливости и экономической обоснованности.