Аналитики CBRE (Coldwell Banker Real Estate) Group, Inc. считают, что на рынке коммерческой недвижимости в 2016-м произошла окончательная стабилизация, а во второй половине года существенно увеличилась активность арендаторов, сформировались предпосылки для начала постепенного восстановления рынка коммерческой недвижимости в 2017 году

 

В лидерах по объему инвестиций – госкомпании
Как считают специалисты CBRE, объем инвестиций в 2016 году увеличился на 29% и составил $4,5 млрд, или около 300 млрд руб. Причем на 40% этот объем был сформирован сделками, заключенными государственными структурами и госкомпаниями, в то время как в 2015 году таких сделок не было.

 
Российский капитал доминировал в 2016 году, составив 96% от всего объема сделок, доля иностранного – в объеме инвестиционных сделок сократилась до 4% с 15 в предыдущем году. Тем не менее отмечается высокая инвестиционная активность иностранных фондов, уже представленных на российском рынке, а также дополнительный приток капитала. Лидерами по объему инвестиций по итогам года стал офисный сегмент (44%) и гостиницы (17%).

 
Количество рыночных инвестиционных сделок по-прежнему ограничено значительной разницей в ценовых ожиданиях покупателей и продавцов, которая сдерживает закрытие сделок.

 
По оценкам экспертов, объем собственного капитала, доступного для инвестирования в коммерческую недвижимость, составляет около $3,5 млрд (более 50% которых – деньги иностранных инвесторов), еще около $1 млрд – для инвестирования в жилье. С учетом заемных средств более $10 млрд ищут возможности для инвестирования в объекты недвижимости.

 
На фоне установившейся стабильности и ожидания постепенного восстановления экономики и рынка, а также понимания доступного капитала на рынке в 2017 году, объем инвестиций по прогнозам CBRE может увеличиться до $5 млрд.

 
Офисная недвижимость – снижение уровня вакантных площадей
По мнению экспертов CBRE, первая половина 2016 года находилась под влиянием трендов, сформированных в 2015-м. Спрос на офисную недвижимость поддерживался крупными сделками, которые осуществлялись государственными структурами либо компаниями с государственным участием, зачастую носили нерыночный характер и были связаны с урегулированием долговых обязательств.

 
Также позитивным моментом для рынка офисной недвижимости в 2016 году стало снижение уровня вакантных площадей. Наиболее ощутимо их доля снизилась в сегменте офисов класса «А»: в конце 2015-го вакансия здесь составляла 26%, в конце 2016 года, по оценкам аналитиков, снизилась до 19,8%. В 2017-м эксперты прогнозируют стабильность вакансии в этом классе, поскольку к вводу в эксплуатацию планируется ряд крупных бизнес-центров. В классе «В» возможно более существенное снижение доли свободных площадей – с 15,2% на конец 2016 года до 14% в 2017-м.

 
Согласно оценкам CBRE, объем ввода новых площадей по итогам 2016 года составил 355 000 кв. м, что в два раза ниже предыдущего показателя. В 2017-м, согласно заявленным анонсам, будет введено 440 000 кв. м нового офисного предложения. Ставки аренды офисной недвижимости на конец 2016 года сохранились в диапазонах: для класса «А Прайм» – $800–900 за кв. м в год, для класса «А» – 18–35 тыс. руб. за кв. м в год, для класса «В» – 13–28 тыс. руб. за кв. м в год (все ставки приведены без учета операционных расходов и НДС). В 2017 году номинирование запрашиваемых ставок аренды останется преимущественно в рублях, и при постепенной нормализации внешнего фона возможен рост ставок в рублевом выражении на 5–10%.

 

 
Складская недвижимость перейдет в новую фазу
По словам Антона Алябьева, директора отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE, 2016-й стал переходным для складской недвижимости – от фазы замедления к фазе дальнейшей стабилизации рынка. Экономические колебания в начале года вызвали перенос реализации ряда сделок на более поздние сроки. Тем не менее ближе к концу года произошло восстановление деловой активности: объем сделок со складами в IV квартале составил 300 000 кв. м, что является самым высоким показателем за год.

 
В 2016 году отмечено появление новых трендов в структуре спроса и предложения. Деловая активность все больше стимулировалась новыми драйверами – переездом со старых складских объектов в более качественные, переходом с площадей логистических операторов на прямую аренду и консолидацией складских мощностей в крупных распределительных центрах.

 
В 2017 году рынок продолжит работать в сложившейся конъюнктуре. Объемы ввода будут сокращаться дальше, а новые здания в основном будут строиться под клиента. Годовой показатель нового предложения ожидается на уровне 500–600 тыс. кв. м. Прогнозируемый объем сделок на складском рынке в 2017-м может составить не менее 800 000 кв. м. Произошедшая стабилизация рынка создает предпосылки к постепенному росту деловой активности. Во второй половине года мы можем увидеть положительные изменения в динамике рынка в виде постепенного снижения вакансии и роста ставок аренды на склады.

 
Люксовые ритейлеры в Москве показали рост
Объем ввода торговых площадей в Москве в 2016-м составил порядка 427 000 кв. м, что на 3% меньше показателя 2015 года. Данный объем является значительным для рынка, и ввод новых объектов вызвал краткосрочный рост вакансии на рынке торговой недвижимости в течение года. Объем совокупного предложения качественных ТРЦ в Москве к концу года составил 5,6 млн кв. м, а обеспеченность торговыми площадями – 456 кв. м на 1000 человек.

 
Новые торговые объекты открывались с хорошим уровнем заполняемости: в ТРЦ 2016 года уровень вакансии – 20–40%, в то время как в 2015-м объекты открывались с 50–80% вакансии. Количество ритейлеров, ушедших с российского рынка, сильно сократилось – два бренда в 2016-м против 11 в 2015-м. В 2017 году ожидается дальнейшее снижение темпов ввода торговых площадей: к открытию заявлено порядка 273 000 кв. м, что на 36% меньше объема 2016-го.

 
Прайм-ставка аренды торговых площадей в Москве составила 100 000 рублей за кв. м в год, не изменившись по сравнению с 2015-м. В 2017 году эксперты CBRE прогнозируют стабильность ставок из-за сохранения высокого уровня вакантности торговых площадей. По итогам 2016 года в Москве выросли обороты ритейлеров класса люкс и эконом, в отдельных случаях рост достиг 30%. Ритейлеры среднего уровня по итогам года продемонстрировали минимальный рост оборотов.

 
В регионах падает объем ввода новых торговых площадей
По итогам 2016 года прирост торговых площадей в России составил порядка 1,2 млн кв. м, из которых 58% (719 000 кв. м) было введено в региональных городах, исключая Санкт-Петербург. Совокупный объем сократился на 28% по сравнению с предыдущим годом, а в регионах – на 40%. Среди крупнейших новых региональных центров стоит отметить «МегаГринн» в Курске (129 000 кв. м GLA), «Макси» в Архангельске (49 200 кв. м GLA), «Седанка-Сити» во Владивостоке (45 000 кв. м GLA).

 
Доля вакантных торговых площадей в регионах России сильно отличается от города к городу. Средним показателем вакансии для городов-миллионников на сегодня является 8–10%. Но, как правило, в каждом городе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%.

 
В 2017 году в региональных городах ожидается дальнейшее сокращение объема ввода новых торговых площадей – до уровня 637 000 кв. м, что на 11% меньше 2016-го. При этом некоторые объекты 2017 года были изначально заявлены к вводу в 2016-м, но впоследствии сроки были перенесены. В целом стоит отметить высокий потенциал для развития рынка торговой недвижимости в городах с низкой обеспеченностью качественными торговыми объектами при наличии хорошей покупательной способности населения – Хабаровске, Чите, Ставрополе, Махачкале, Ноябрьске и других.

 
На гостиничном рынке сильны демпинговые настроения
В течение 2016 года количество номеров в гостиницах под управлением международных сетей увеличилось на 3772. Несмотря на то, что подавляющую часть туристов составляют россияне – 70–75%, прирост потока иностранных туристов сейчас происходит, в первую очередь, за счет азиатского рынка в целом и китайских туристов в частности. По оценкам Ростуризма, увеличение потока только за счет этой группы туристов составило к концу 2016 года порядка 40%. Таким образом, в 2016-м загрузка в гостиницах Москвы достигла рекордных показателей, превысив уровень 70% по отдельным сегментам.

 
Рост загрузки, в свою очередь, вызвал рост тарифов на размещение в гостиницах. Наиболее ярко позитивная динамика средней стоимости номера проявилась в сегменте качественных дорогих отелей, где наиболее значительный рост ADR до отметки в 20–22 тыс. рублей был зафиксирован в группе лидеров этого сегмента.

 
На гостиничном рынке до сих пор сильны демпинговые настроения, и поэтому многие отельеры не повысили цены вне зависимости от роста спроса. На 2017 год в России анонсировано 11 отелей под управлением международных брендов с общим номерным фондом 2566.