На российском рынке недвижимости продолжается кризис. Несмотря на оптимистичные прогнозы экспертов, предсказывающих улучшение ситуации на рынке к 2017 году, реальная картинка выглядит не столь обнадеживающе. NB выяснил, в чем истинные причины кризиса рынка недвижимости России и как с этим справляются застройщики

 

СТРЕМИТЕЛЬНЫЙ ВЗЛЕТ И СОКРУШИТЕЛЬНОЕ ПАДЕНИЕ
Еще недавно отечественный рынок недвижимости рос невообразимыми темпами, достигнув абсолютного ажиотажа в конце 2014 года, когда спрос взлетел на 11,4%. На фоне резкой девальвации рубля по отношению к доллару и евро жилая недвижимость исчезала с рынка за считанные минуты. Однако уже к середине 2015-го бум недвижимости заметно спал, на его место пришла стагнация, а с ней и кризис. По мнению экспертов, нынешний кризис куда серьезнее, чем аналогичный в 2008-2009 годах, а значит, и выход из него будет более болезненным.
Вместе с внешними факторами, естественно влияющими на падение спроса (резкие скачки цен на нефть и валютных курсов) появились и более серьезные. В их числе – снижение уровня доходов населения. Только в Москве уровень покупательной способности населения на рынке недвижимости уменьшился на 40%. При этом большинство российских регионов демонстрирует чуть более негативные тенденции, чем в столице. Однако ряд промышленных регионов с развитым производством и стабильным уровнем занятости населения, а также отдельные города, такие как Ставрополь или Самара, продолжают сохранять покупательскую активность. В ситуации экономических шоков малейшие колебания на рынке нефти и валютные скачки в первую очередь негативно сказываются на столичном рынке недвижимости. По мнению некоторых экономистов, цены на квадратный метр жилья напрямую зависят от цены на нефть.
Даже в такой ситуации на грани фола у застройщиков есть несколько путей спасти свои компании и проекты. Правда, надо понимать, что шансы выжить по-прежнему у сильнейших на рынке – самых крупных и надежных компаний. Эксперты предлагают несколько способов выхода из кризиса для них.

 

В Москве уровень покупательной способности населения на рынке недвижимости уменьшился на 40%. А большинство российских регионов демонстрирует чуть более негативные тенденции

 

ДРУЖБА С БАНКАМИ – ВЫХОД ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ?
В таких условиях совершенно очевидно, что небольшим снижением цен на недвижимость и скидками на первоначальный взнос застройщикам не удержаться на плаву. И если по итогам прошлого года многие смогли выжить за счет накоплений и программы субсидирования ипотечных ставок, то нынешний год, по мнению аналитиков, будет еще более тяжелым. Велика вероятность, что многих застройщиков ждет банкротство, а некоторым придется объединяться, чтобы удержать свой вес на рынке. При этом застройщики, начинающие новые проекты, не отработав текущие, неминуемо проиграют и, скорее всего, исчезнут с рынка. Как и компании, зависящие от валютных рисков. Примером могут служить застройщики, связанные контрактами с европейскими партнерами.
В сложившейся ситуации одну из ключевых ролей на рынке недвижимости будут играть банки. Однако и они сегодня в непростом положении, обусловленном снижением кредитного портфеля и уменьшением депозитов со стороны населения. Несмотря на то, что банковские кредиты в России становятся более популярными и пользуются спросом примерно у 30% населения, нам еще далеко до соседней Европы, где на кредитах «сидят» около 80% населения. По мнению Дмитрия Лепетикова, начальника управления ВТБ 24, в 2016 году ипотечное кредитование может увеличиться на 10%, а процентные ставки на автокредиты, напротив, снизятся. Таким образом, ипотека выступит главным драйвером роста банковской системы. В то же время правительство планирует расширить посредническую роль влияния банков на рынок недвижимости, возложив на них функции контролеров строителей. В свою очередь, банки не стремятся брать на себя излишние обязательства и плохие активы. Тем не менее, именно продуктивный диалог застройщиков и банков, грамотный анализ покупательной способности застройщиками (который, впрочем, мало кем из ведущих игроков проводится сегодня) и введение новых маркетинговых инструментов смогут если не стабилизировать, то, по крайней мере, не обрушить рынок недвижимости в 2016– 2017 годах. Стабилизация же рынка недвижимости наступит не ранее чем к 2019–2020 году, утверждают эксперты.

 

Велика вероятность, что многих застройщиков ждет банкротство, а некоторым придется объединяться, чтобы удержать свой вес на рынке. При этом застройщики, начинающие новые проекты, не отработав текущие, неминуемо проиграют и, скорее всего, исчезнут с рынка

 

ФОКУС НА ИНВЕСТОРОВ
Пожалуй, наиболее эффективным способом выхода из кризиса для застройщиков станет смена своей целевой аудитории. До кризиса рынок жилой недвижимости был ориентирован на молодые семьи со средним уровнем доходов. Молодые пары не раздумывая брали кредиты и «подкармливали» банки и застройщиков процентами. Примерно такая же ситуация была и у дольщиков. Но кризис меняет правила: дольщиков на рынке становится все меньше, поскольку они опасаются, что застройщики не смогут выполнить свои обязательства по сдаче жилья. И это объяснимо. Большинство строительных компаний только создают видимость работ, бросая проекты, даже не начав отделочные работы. А у молодых семей снизился уровень доходов, не позволяющий им взять кредит.
Единственное спасение застройщики могут найти у инвесторов. Это именно та категория, которой не коснулся в значительной степени кризис. Инвестируя в одно- или двух-комнатное жилье, а также апартаменты, инвесторы получают свои вложения обратно от аренды или перепродажи недвижимости. Благодаря высокому денежному обороту, данная категория клиентов строительных компаний не залезает в «кредитные ямы», выплачивая 100%-ную стоимость либо в момент заключения договора с застройщиком, либо используя рассрочку (максимальный период рассрочки у застройщиков обычно не превышает двух лет). В этой связи застройщикам следовало бы задуматься об увеличении сроков рассрочки. По мнению аналитиков, в этом случае желающих инвестировать в недвижимость было бы значительно больше.
Безусловно, выиграют застройщики от вложений инвесторов прежде всего в регионах. Как показывает практика, соотношение стоимости жилья и аренды наиболее невыгодное в столице. Например, в московской новостройке цена однокомнатной квартиры стремится к 10+ млн рублей, в то время как стоимость аренды с учетом понижения цен упала до 40–45 тысяч рублей в среднем. А в том же Екатеринбурге или Казани та же «однушка» в новостройке будет стоить 2,5–3 млн, а ее аренда составит 20–25 тысяч рублей.

 

Ипотека выступит главным драйвером роста банков-ской системы.  В то же время правительство планирует расширить посредническую роль влияния банков на рынок недвижимости, возложив на них функции контролеров строителей. В свою очередь, банки не стремятся брать на себя излишние обязательства и плохие активы

Несмотря на то, что отрицательных факторов, как и при любом кризисе, на рынке недвижимости все же больше, есть и положительные стороны. В погоне за покупателями застройщики, безусловно, пытаются улучшить качество сервисов, отделки, расширяют пакеты доступного жилья. Любой кризис – это своеобразная проверка на прочность. Именно в тяжелые времена можно выявить, кто из застройщиков действительно добросовестно делает свою работу, а кто гонится за «шальными деньгами».