22. 10. 2017 |
11:20|
Состояние и перспективы строительной отрасли

 

Ежемесячный объем строительных работ  в России по-прежнему снижается, но по прогнозам в наступающем 2017-м этот спад точно замедлится. О том, что это не временный тренд, говорит и тот факт, что «дно» кризиса позади и в ближайшие два года ситуация стабилизируется. 

 

Жилищное строительство
По данным IndexBox, рынок жилищного строительства в 2017 году будет развиваться под влиянием следующих факторов: незначительное сокращение объемов жилого строительства (-1,5%) и малый рост нежилого сегмента (+6%). Важно понимать, что в 2016 году объемы спада обоих сегментов достигли 16–20% при прогнозируемых 25%. То есть фактическое падение оказалось не столь масштабным, как ожидалось. Поэтому предполагаемое падение в сегменте недвижимости на 1,5% по факту может оказаться незначительным приростом. Кроме этого, на рынок недвижимости будет влиять снижение объема инвестиций, в том числе зарубежных.

 
По оценкам экспертов, рынок недвижимости очень инерционен: между пиком кризиса и ровным развитием предполагается два года. Девелоперы с болью в сердце вспоминают декабрь 2015-го, когда на первичном рынке жилья произошел рост в связи с валютным шоком: граждане, имевшие свободные средства, инвестировали их в покупку квартир. На сегодня большая часть строительства жилья реализуется на этапе постройки верхних этажей. Пережив рекордный объем ввода жилья в 2015 году, застой в 2016-м,
рынку предстоит откатиться в 2017-м перед рывком. За прошедшие два года государство предоставило строительному рынку «костыль» – им стала низкая процентная ставка при покупке строящегося жилья. С учетом того, что к 2017 году «костыль» планируют забрать, то небольшой откат при таких условиях можно считать почти приростом.
Предполагается, что без государственной поддержки рынок будет двигаться за счет покупателей, которые планируют купить квартиры без привлечения дополнительных ипотечных средств.

 

Почти половина инвестиций в России связана со строительным сегментом, при этом в кризисные периоды доля инвестиций в строительство растет

Как без ипотеки?
После долгих обсуждений на федеральном уровне принято решение о том, что субсидирование ипотеки продлевать не нужно. Но! К концу 2016 года ставки начали постепенно уменьшаться и без «костылей» – благодаря снижению ключевой ставки Центробанка до 10% годовых.

 
По информации аналитического центра АИЖК, в настоящий момент средняя ставка по программе субсидирования составляет 11,42%. При этом средняя ставка на новостройки без гос­поддержки – 12,9, на вторичное жилье – 13,1%. Прошедшее снижение ставок специалисты объясняют усилением конкуренции между банками и совершенствованием своих финансовых продуктов ключевыми игроками в этом сегменте. Снижение ставки в октябре задало общий тренд для всего рынка, и в предстоящем 2017 году он только усилится. Кроме снижения процентных ставок, банки совместно с застройщиками разработали специальные программы – именно они в следующем году поддержат рынок строительства.
Предполагается, что ставки вернутся до уровня 2014 года, когда они составляли в среднем по стране от 12 до 13%. Также просматриваются предпосылки и для большего снижения – для этого достаточным поводом станет снижение Центробанком ставки еще на полпроцента. В АИЖК также дальнейшее снижение предполагается: по мере достижения Банком России целевого ориентира по инфляции в 4% ставки по ипотеке продолжат снижаться и к концу следующего года могут достичь уровня в 11–11,5%. По прогнозам, уже в 2018 году ставки по ипотечным кредитам опустятся ниже 10%. Однако агентство не исключает, что в начале 2017 года все же возможен небольшой рост ставок и их обратный откат. Об этом временном всплес­ке уже осведомлены и банки, и застройщики. Скорее всего, им будет предложен «механизм компенсаторности» в виде акций и спецпредложений.

 

Популяризация ипотеки является одной из задач правительства. Об этом заявил Владимир Путин, подводя итоги года в сфере строительства. Президент подчеркнул, что ставки по ипотечным кредитам не могут быть ниже ключевой ставки ЦБ РФ, однако в России есть льготная ипотека, и правительство будет стремиться к распространению практики поддержки отдельных категорий заемщиков

Кроме этого, популяризация ипотеки является одной из задач правительства. Об этом заявил Владимир Путин, подводя итоги года в сфере строительства. Президент подчеркнул, что ставки по ипотечным кредитам не могут быть ниже ключевой ставки ЦБ РФ, однако в России есть льготная ипотека, и правительство будет стремиться к распространению практики поддержки отдельных категорий заемщиков.

 
Президент подчеркнул, что сейчас средняя ставка по ипотеке в России составляет 12,5%, но для льготников она может быть уменьшена до 10,5%, а в отдельных регионах – и ниже этого уровня. «Практика оказания поддержки отдельным категориям граждан, приобретающим жилье в кредит, будет распространяться и в дальнейшем», – подчеркнул Владимир Владимирович. Он также пообещал развивать в стране систему арендного и служебного жилья.

 
Нежилое строительство
По итогам 2016-го объемы ввода нежилых зданий выросли на 3%. Это определяет тенденцию 2017 года, при которой доля сельскохозяйственных и коммерческих зданий будет расти. Если после кризиса 2008 года на рынке был дефицит торговых и офисных площадей, то на 2017 год этот спрос полностью удовлетворен, поэтому часть ресурсов ушла в сегмент промышленных зданий, что в целом позитивно для дальнейшего роста экономики. Этому также способствовали контрсанкции: именно они создали условия для развития сельского хозяйства. Строительство социальных объектов показывает спад, это связано с урезанием расходов бюджета.

 

Если после кризиса 2008 года на рынке был дефицит торговых и офисных площадей, то на 2017 год этот спрос полностью удовлетворен, поэтому часть ресурсов ушла в сегмент
промышленных зданий, что в целом позитивно для дальнейшего роста экономики. Этому также способствовали контрсанкции

Почти половина инвестиций в России связана со строительным сегментом, при этом в кризисные периоды доля инвестиций в строительство растет. За 2015–16 годы в этот сегмент было инвестировано почти 12 млрд рублей, что составляет половину всех инвестиций в основной капитал за этот же период. Предполагается, что в 2017 году эта динамика усилится и инвестиции в сегмент основного капитала достигнут показателя в 2/3. В среднем прирост инвестиций составит 3,8% в год. Однако синхронное снижение расходов в государственном секторе в 2017 году достигнет 23% и отрицательно повлияет на привлечение крупных инвестиционных средств.

 

 
По прогнозам экономистов, в ближайшие годы, начиная с 2017-го, структура инвестиций в экономику России изменится, при этом на строительство уйдет около четверти инвестируемых средств. Фактически к 2019-му в строительной отрасли ожидается восстановление уровня 2014 года: и спроса, и предложения. А 2017 год будет поворотным в этой истории.

 
В материале использованы данные www.indexbox.ru, www.дом.рф, АИЖК, http://www.sberbank.ru

 

NB-СПРАВКА

АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) – создано по решению правительства Российской федерации, 100% акций АИЖК принадлежит
Правительству Российской Федерации в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом.  
В 2015 году на базе АИЖК создан единый институт развития в жилищной сфере. В него вошли дочерние компании АИЖК: ОАО «АФЖС», ОФО «СК АИЖК» и Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС).
1 сентября 2016 года Фонд РЖС ликвидирован, его функции перешли Единому институту развития в жилищной сфере.
В числе задач Единого института развития в жилищной
сфере снижение рисков на рынке жилья и ипотеки, стимулирование строительства доступного жилья, развитие механизмов финансирования объектов инженерной инфраструктуры, реализация мер антикризисной поддержки на рынке жилья и ипотеки. Кроме того, в его задачи входит развитие рынка арендного жилья путем привлечения коллективных инвестиций и комплексное благоустройство городской среды.