13. 12. 2017 |
23:27|
Рынок новостроек Перми-2017: разговор от первого лица

 

В конце 2016 года сразу несколько застройщиков в Перми приступили к реализации крупных жилых комплексов. Казалось бы, на фоне продолжающегося экономического кризиса и падения покупательной способности строить квартиры невыгодно. Однако спрос меняется и количественно, и качественно, но он всё равно есть. Что происходит на пермском рынке жилищного строительства? Обладают ли застройщики запасом прочности? Какие квартиры выбирают пермяки? О ситуации на рынке новостроек Перми рассказывает Ольга Коршунова, директор по развитию строительной группы «Камская долина».

 

 

Ольга Коршунова,
директор по развитию АО «Камская долина»

На любые изменения в экономике строительная отрасль всегда реагирует одной из первых. Экономический кризис, несомненно, отразился на строительном рынке Прикамья. Однако вместе с ним сформировались новые тенденции и новые пути развития.

 
В 2017 году вступают в силу изменения в федеральный закон об участии в долевом строительстве, которые ужесточают требования к нашей работе. Это правильно, ведь задача государства – обеспечить людей гарантиями при участии в долевом строительстве. Мы это понимаем и поддерживаем.

 
Однако есть в нововведениях «узкие» места. Так, если строительство объекта было начато в 2017 году, то застройщик должен вместо страхования каждого договора долевого участия перечислять 1% от стоимости объекта в Компенсационный фонд помощи дольщикам. В случае банкротства строительной компании объект будет достроен за счет средств фонда. Но в нашей стране законы принимаются, а механизмы их реализации не создаются. Поэтому Компенсационный фонд всё еще не работает, и пока участники рынка играют по старым правилам.

 
Приведу еще один пример отрыва законодательных новаций от реалий рынка. В соответствии с новыми правилами, застройщик должен до начала строительства представить проектную декларацию в региональное министерство строительства и ЖКХ, которое в течение 30 дней должно проверить ее на соответствие всем требованиям. На сегодня процесс этой проверки не отлажен. Есть вопросы и по заполнению декларации. Например, застройщик должен указывать, сколько будет потрачено средств на строительство инженерных сетей. Но действительность такова, что конкретная цифра по затратам на коммуникации формируется очень долго, и окончательный ее размер может быть определен только по завершении строительства объекта…

 
Спорных моментов много, но мы понимаем, что будем работать в той действительности, которая есть. Начало 2017 года – своеобразный переходный период, время, когда все приспосабливаются к новым условиям. Поэтому многие застройщики приступили к реализации новых проектов в 2016-м, чтобы спокойно пережить период нестабильности, когда нет четких правил игры.

 

 

С рынка уходят мелкие компании, но остаются сильные, крупные игроки. В Перми, в частности, конкуренция высока. Новое жилье для пермяков готовы строить не только местные застройщики, но и иногородние – из Москвы, Санкт-Петербурга, Ижевска

 
Другой главной характеристикой современного строительного рынка, помимо законодательных нововведений, остается высокая конкуренция. С рынка уходят мелкие компании, но остаются сильные, крупные игроки. В Перми, в частности, конкуренция высока. Новое жилье для пермяков готовы строить не только местные застройщики, но и иногородние – из Москвы, Санкт-Петербурга, Ижевска.

 
Ввиду высокой конкуренции застройщики тщательно подходят к проработке каждого проекта еще на стадии проектирования. Приведу пример нового проекта нашей компании – жилого комплекса «Феникс». К работе над ним мы привлекли не только проектную организацию из Санкт-Петербурга, но и потенциальных инвесторов – тех, кто будет в дальнейшем владеть коммерческими помещениями в доме и вести там бизнес. Уверены, это важно не менее, чем понимать предпочтения будущих жителей дома в отношении планировок квартир. Поэтому мы, имея соглашение с супермаркетом и рестораном, вместе разрабатывали проект, который учитывает множество нюансов именно этих видов бизнеса. Обсуждали, где должны проходить сети, какие должны быть тепловые пункты и какой площади, какой должна быть логистика в будущем магазине… Такой подход к делу пока не очень развит в Перми, но мы убеждены, что именно так необходимо взаимодействовать и с проектировщиками, и с инвесторами проекта. Поэтому уже сейчас реализованы почти все коммерческие площади в доме «Феникс» – под супермаркет, ресторан и торговые галереи. Развитая собственная инфраструктура дома, несомненно, создаст дополнительный комфорт будущим жителям.

 
Покупатели на рынке жилья стали очень требовательными и осторожными. С одной стороны, людям не просто нужна квартира, а полноценная среда обитания – инфраструктура, дворы, холлы, планировки, виды из окон, безопасность. С другой стороны, в текущей экономической ситуации решиться вложить деньги в строительство квартиры сложно, особенно на фоне митингов обманутых дольщиков. Здесь необходимо понимать, что любой земельный участок – это инвестиции.

 
Жилой комплекс «Феникс» на ул. Луначарского, 99 мы планируем сдать в 2019 году. На данном участке мы уже вложили 250 млн руб. на расселение. Проект важен и для города, ведь он является ярким примером реализации программы развития застроенных территорий и реновации квартала в центре Перми. Мы бы не зашли в подобную стройку, если бы не были уверены в результате.

 

 
Застройщики ищут подходы к покупателю, предлагают то, что может заинтересовать. Мы, например, предлагаем квартиры с отделкой и без. Когда «без» – дешевле. Строим такие квартиры, которые хотят приобретать. Сейчас очень популярны двухкомнатные квартиры площадью 58 кв. метров. Тем не менее, в доме на ул. Луначарского в первую очередь спросом пользовались трехкомнатные, в 80 кв. метров.

 
Есть мнение, что в Перми перенасыщен рынок квартир-студий. И на ближайшие пять лет для реализации хватит того, что уже построено. Для застройщиков студии были своего рода выходом из сложной ситуации, связанной с прошлым экономическим кризисом. Потребность в жилье у людей была, но возможности стали ограничены. Студии стали решением этой задачи: если отдельная квартира стоит миллион, на нее всегда найдется покупатель. С другой стороны, если площадь такой квартиры составляет 25 кв. метров, человек должен понимать, что его ждут определенные условия проживания.

 
В 2008 году в нашей компании был разработан бренд «Народная квартира». Мы предлагали однокомнатные квартиры площадью 27 кв. метров. Так, в жилом комплексе «Боровики» в микрорайоне Железнодорожный такие предложения разлетались как горячие пирожки. Сейчас в Закамске на ул. Автозаводской, 11 у нас есть предложение в рамках «Народной квартиры», и люди охотно покупают студии.

 
Важно понимать, что приобретают такие квартиры, чтобы жить в них, а не сдавать в аренду. Владельцы небольших студий – это те, кто покупает жилье впервые: собственники площадей в коммуналках, которые продают комнату и, немного доплатив, покупают отдельную квартиру, молодые супружеские пары, для которых это первая совместная жилплощадь. Когда в Перми появились студии, люди, которым хватало только на комнату в коммуналке, получили возможность приобрести пусть маленькую, но отдельную квартиру в новом доме.

 

Люди хотят новой жизни – красивой, современной, комфортной. Квартиры покупают для того, чтобы в них жить

 
Многих будущих новоселов волнует вопрос транспортной инфраструктуры и парковок. Любой строящийся объект должен соответствовать нормам и требованиям по количеству парковочных мест. В доме на ул. Луначарского, 99 будет 160 машиномест на 515 квартир. С одной стороны, мы исходим из норматива, с другой, из закона экономики, который гласит, что спрос рождает предложение. Машины у людей есть, а спроса на машиноместа нет. В городе очень много незаполненных подземных парковок. Застройщики пытались включить стоимость машиноместа в цену квартиры – не покупали. Предлагали арендовать – арендуют, но на несколько недель в году, когда сильные морозы. Пермяки считают, что их автомобиль должен стоять рядом с домом и совершенно бесплатно. В жилом комплексе «Феникс» реализуется концепция «Двор без машин». Двор будет находиться на стилобате, то есть детские площадки и места для прогулок расположатся над парковкой и коммерческими площадями.

 

 

 
Люди хотят новой жизни – красивой, современной, комфортной. Квартиры покупают для того, чтобы в них жить. Раньше, когда цены на недвижимость постоянно росли, можно было покупать жилплощадь на ранней стадии строительства, а потом продавать по завышенной цене. Сейчас ситуация другая. Есть тенденция, что квадратные метры будут дорожать, но это не те показатели, которые были в начале двухтысячных. Отношение людей к новостройкам изменилось.

 
Изменились и подходы к новым объектам у застройщиков. Причин тому много – и новое законодательное регулирование рынка, и высокая конкуренция, и грамотный спрос. Мы начинаем реализовывать новые проекты, тщательно продумав и рассчитав нашу деятельность. Мы не строим «наобум», каждый объект – это скрупулезные экономические расчеты, ответственная работа по выбору добросовестных партнеров, инвесторов и площадок. Так, подготовительная работа по дому «Феникс» заняла более 2,5 лет. Мы трезво оцениваем свои возможности и предлагаем рынку новые проекты, в которых хочется жить, работать, отдыхать, любить!